المقدمة

إن التصميم العمراني الناجح وهو ذلك التصميم الذي يستطيع التوفيق بين المتطلبات البيئية للمشروع العمراني من خلال توفير الراحة والأمان من جهة والإستغلال العقلاني للأرض بطريقة مستدامة من جهة أخرى، وهو الإمتحان الذي يختبر فيه جموع الفاعلين في إنتاج المشروع العمراني من جماعات محلية بصفتها صاحب المشروع أو المشرف الفني عليه من خلال مختلف الرخص والشهادات التي تصدرها، أو مصمم المشروع ممثلا في مكتب الدراسات ومهندسيه باعتباره المستشار التقني لصاحب المشروع، أو المرقي العقاري الباحث عن أكبر قدر من الفائدة في المشروع من خلال الطمع في الوصول إلى أكبر قدر من المساحة المخصصة للبناء. أين يشترك كل هؤلاء في إنتاج الأنسجة العمرانية في المدينة وإستهلاك أوعيتها العقارية في نفس الوقت، ما أصبح يشكل هاجسا أمامهم ويشغل بال عديد المهتمين بالمدينة بسبب تناقص هذه الأوعية واتجاهها نحو الندرة وإرتفاع أسعارها. ويجعل من عقلنتها وتثمينها أثناء تصميم المشاريع العمرانية يفرض نفسه. وهو ما سنحاول البحث في حيثياته ضمن الأنسجة العمرانية لمدينة ميلة من خلال أخذ عينتين من القطاعات المعمرة ومحاولة تحليل خصائصها العمرانية والتصميمية ومدى مواكبتها للفكر العقلاني في إستهلاك العقار وفق منهج تحليلي كمي يبحث تفاصيل المفردات العمرانية وعلاقتها بنمط وحجم إستهلاك العقار الحضري. وذلك من خلال التساؤل التالي:

-    ما مدى حرص التصميم العمراني على عقلنة وتثمين العقار الحضري في المدينة؟

I-     الإطار المَفهَمي

1-    التصميم العمراني: هوعملية تشكيل لموقع وحيز عمراني في ضوء إحتياجات إنسانية محددة وفق خطوات محددة تدعمها أساسيات ومفردات تصميمية تؤدي في النهاية إلى حلول وبدائل يمكن تقيمها وصولا إلى الحل الأمثل¹.

2-        العقار الحضري: حصره المشرع الجزائري في عبارة " الأراضي العامرة والأراضي القابلة للتعمير" اذ عرف كل من:

أ‌-     الاراضي العامرة: هي كل قطعة أرض يشغلها تجمع بنايات في مجالاتها الفضائية وفي مشتملات تجهيزاتها وأنشطتها ولو كانت هذه القطعة الأرضية غير مزودة بكل المرافق او غير مبنية او مساحات خضراء او حدائق او تجمع بنايات².

ب‌-      الارض القابلة للتعمير:هي كل القطع الأرضية المخصصة للتعمير في آجال معينة بواسطة أدوات التهيئة والتعمير³

 II- العينات المدروسة :تم إختيار عينتين كمجال للدراسة من مدينة ميلة، روعي فيها الإعتماد علىالقطاع العمراني كوحدة تخطيطية تسمح بالإلمام بالتركيبة العمرانية والعقارية للعينة وسهولة ضبط حدوده.وأن تكون العينات تشتمل على جميع الأنماط العمرانية وتشكل تنوعا في إستخدامات الأرض.وتوضعها على مختلف أنماط الملكية ضمن التركيبة العقارية للمدينة:

أ‌-     القطاع العمراني الرابع: يقع في الجهة الجنوبية للنواة الأروبيةوهو مغطى بمخطط شغل الارض رقم (POS04A) ويتشكل من تنوع في استخدامات الأرض، فبالإضافة إلى التحصيص الجنوبي(127قطعة) المنشأ من طرف البلدية سنة 1982وتحصيص الأمل(11قطعة) المنشأ سنة 2011من طرف تعاونية عقارية، نجد 27عمارة للسكن الجماعي المنجزة من طرف ديوان الترقية والتسيير العقاري ومشروع ثاني بثلاثة عمارات من إنجاز خواص على شكل ترقية عقارية. بالإضافة إلى عديد التجهيزات العمومية التي شرع في إنجازها منذ سنة 1987كالبنك المركزي والمستشفى...، هذا التنوع في إستخدامات الأرض ومراحل النشأة سيعطي لنا تنوعا في الأشكال العمرانية والتصاميم الحضرية وتمايزا في وتيرة وحجم الإستهلاك العقاري.

ب‌-القطاع العمراني السابع:والمغطى بمخطط شغل الارض(POS07A).  يقع في الجهة الغربية للمدينة على حافة الطريق الوطني رقم(79)، ويتشكل بصورة أساسية من أربع تحصيصات سكنية هي كل من التحصيص الغربي(180قطعة) المنشأ من طرف البلدية سنة 1982تحصيص، بن محجوب(243قطعة) المنشأ من طرف الوكالة العقارية سنة 1998وتحصيص بوالمرقة (521قطعة) المنشأ من طرف الخواص سنة 1996وتحصيص بوالمرقة2(36قطعة) المنشأ من طرف الخواص سنة 2002، بالاضافة الى النمط الجماعي والممثل في 17عمارة للسكن الجماعي منجزة من طرف ديوان الترقية والتسيير العقاري(OPGI)، وما يميز هذا القطاع هو التنوع العمراني بين النمط الفردي والجماعي وحتى النمط الفردي ممثل على جميع المراحل والفترات الزمنية وما واكبها من متغيرات عقارية وعمرانية بتغير السياسات والفاعلين وهو ما سيعطي لنا عدة حيثيات وتفصيلات فيما يخص تصميمها العمراني وعقلنة العقار.

III- المرفلوجية والتخطيط العام للقطاعات العمرانية المدروسة:سنحرص من خلال هذا العنصر على البحث عن مدى الموازنة بين التصميم العمراني لعينات الدراسة والإستغلال العقلاني للأرض وعن الحيثيات المؤثرة في هذه العلاقة، من خلال التطرق لمختلف العناصر والعوامل الموجهة لإستهلاك العقار الحضري من خلال المشاريع العمرانية المنفذة ضمن هذه القطاعات. إذ سنبحث عن مدى توافق الخطط التصميمية المعتمدة ضمن هذه المشاريع والإستغلال العقلاني للعقار الحضري ضمن هذه العينات:

1-      القطاع العمراني الرابع

أ‌-     الموقع: كان توطن مشاريع القطاع العمراني الرابع جنوب النواة الإستعمارية عبر سنوات متعاقبة تماشت مع مراحل التوسع العمراني لمدينة ميلة. بمحاذاة حي خزان الماء الذي يحد القطاع من الجهة الجنوبية مشاركة مع الملعب والبلدي والمسبح نصف الأولمبي المنتميان إلى المركز الأروبي، وكل من حي الخربة والحي الإداري المشكل من مقر الولاية وبعض المديريات التنفيذية والخزينة العمومية اللذان يحدانه من الجهة الغربية، أما من الجهة الجنوبية فإننا نجد حي صناوة العليا، وحي صناوة السفلى من الجهة الشرقية. وقد كان لتوفر العقار العموميى الدور الكبير في توطن مشاريع القطاع في هذا الموقع كما سنبين ذلك في العناصر اللاحقة.

ب‌-الموضع: ولتأكيد هذه المزايا والوقوف على مدى فعاليتها في أرض الواقع، سنتطرق للمزايا التقنية لموضع القطاع العمراني بإعتبارها هي الأخرى تساهم إما في تثمين العقار الحضري ضمن القطاع أو العكس. بهدف تأكيد الإيجابيات أو تحديد السلبيات إن وجدت والوصول إلى تقيم موضوعي وواقعي للخصائص الطبيعية للأرضية المستقبلة لمشاريع القطاع العمراني الرابع.

ب-1-الطبوغرافيا: بإعتبارها من أولى العناصر الطبيعية الواجب الوقوف عندها لما لها من تأثير على قيمة العقار من جهة وطريقة تنميته من جهة أخرى. أذ يتميز القطاع العمراني الرابع بإنقسامه إلى جزئين جزء غربي يتميز بإنحدار متوسط بإتجاه الشمال والذي توطن به كل من مشروع السكن الجماعي ومدرسة الشرطة والمتقن ومتحف المجاهد والجزء الثاني تغير انحداره بين المتوسط والشديد نسبيا بإتجاه الشرق والجنوب الشرقي والذي ينتهي بتفرعي واد الصياح. توطن فيه كل من التحصيص الجنوبي وتحصيص الأمل وبعض التجهيزات. أين كان لهذا التغير في جهة الانحدار وشدته تأثير جد كبير على التنمية العمرانية للقطاع سواء من خلال شبكة التقطيع ومحاور الحركة، أو تعدد وتنوع أنماط المشاريع العمرانية وتوطينها ضمن أوعية محددة المساحة.

 ب-2-التركيب الجيولوجي:من خلال الخريطة الجيولوجية "رجاص لفرادة" تم الوقوف على طبيعة التركيبة الصخرية لأرضية القطاع العمراني الرابع المشكل بصورة اساسية من المارن وهو متوسط المقاومة نوعا ما. ما سمح بتنفيذ مباني ذات ط+4في الجهة الشمالية من القطاع ذات الإنحدار المتوسط إلى الضعيف نوعا ما، في حين لم يُسمح بباقي الأجزاء الشرقية من القطاع إلا بالمباني ذات ط+2فقط بسبب إنحدارها المتوسط نسبيا وقربها من المجاري المائية.

ب-3- الشبكة الهيدروغرافية:تعمل هي الأخرى بالمشاركة مع العناصر السابقة على توجيه التصميم العمراني للقطاع وتحديد ملامح البيئة العمرانية وضبط نمطه العمراني وتوتيد حدود المشاريع العمرانية بإعتبارها عوائق طبيعية تنتج إنقطاعات حضرية، إذ يمر بالجهة الشرقية للقطاع مجريين مائيين متقاربين ويجتمعان في شماله مشكلين واد الصياح. ورغم عدم دوام جريانهما إلا أنهما يتميزان بعمقهما وشدة تخدد وإنحدار حوافهما ما ساهم في خلق رواق للإرتفاق متسع نوعا ما. وجعل من المساحة المحصورة بينهما صعبة التنمية وتتطلب إحتياطات خاصة.

جـ-أصل الملكية العقارية: يعتبر إكتساب الوعاء العقاري أول وأهم عنصر يجب التحكم فيه قبل الشروع في اي مشروع عمراني. إذ تسعى الهيئات العمومية إلى إكتساب أراضي ضمن محيطها العمراني لتوطين مشاريعها التنموية، وتسهيل توسعها العمراني بهدف تلبية حاجيات سكانها المتزايدة مع نموهم الديموغرافي. 

إذ من خلال المخطط رقم (1) والمنجز بالاعتماد على مصفوفة المسح العقاري لبلدية ميلة والملف التقني لمختلف المشاريع المنجزة في القطاع، نجد أن الاراضي المدمجة في الإحتياطات العقارية شكلت ما نسبته 73.21% من مساحة القطاع العمراني الرابع بمساحة قدرها 29.81ه توضعت في وسطه والجزء الجنوبي منه، والتي خصصت لاستقبال جل المشاريع العمرانية ضمنه، في حين بلغت مساحة الأرضية التي أصل ملكيتها تابع لأملاك الدولة ما مساحته 10.04ه بنسبة 24.66% من مساحة القطاع والمتوضعة في الجزء الشمالي منه. والتي هي في الواقع تم تحويل ملكيتها إلى البلدية التي بدورها تنازلت عليها لهيئات عمومية من أجل تنفيذ مشاريعها كالثانوية ومدرسة الشرطة والبنك المركزي، لتشكل تلك التابعة للخواص مساحة جد متواضعة لم تتعدى 0.87ه أي ما نسبته 2.14% من مساحة القطاع خصصت لاستقبال بعض المباني الفوضوية في أقصى جنوب القطاع. وهو ما يبرر ويؤكد على الدور الذي يلعبه نمط الملكية العقارية في تحديد إستخدام الأرض ونوع المشاريع المتوطنة فيه.

د-التصميم العمراني والمرفلوجية العامة: والتي تكون نتاجا بالإضافةالعناصر الطبيعية والعقارية السابق تحليلها والتي كان لها دور جد مهم في هيكلتها وصياغة ملامحها العامة، إلى الفكر التصميمي المعتمد. إذ ساهمت كل تلك المفردات في وضع الأطر العامة لتصميم المشاريع العمرانية ضمن القطاع الرابع وتحديد نمطها ووضع حدوده ومساحته.

د-1-الشكل والحدود: نتيجة للحدود العمرانية والطبيعية المحيطة بالقطاع العمراني الرابع والتي كانت بالإضافة الى حدود الملكيات العقارية المهيكل الرئيسي للقطاع والمتحكم الأول في وضع وصياغة شكله العام. الذي شهد تموجا وعدم استقامة على طول حدوده، التي حصرت مساحة شبه مربعة قاربت في مجملها 40.72ه ما يمثل 3.21% من مساحة مدينة ميلة وهي ذات أضلع متعرجة ساهمت في توتيدها محاور الحركة ممثلة في الطريقين المزدوجين "أ" الذي يربط مفترق الطرق بوصوف وحي لعوامر الذي يحده من من الجهة الغربيةوالطريق المزدوج "ب" الرابط بين الطريق المزدوج "أ" والطريق الوطني رقم 79المؤدي الى قسنطينة. والمجاري المائية ممثلة في روافد واد الصياح على طول الحدود الشرقية للقطاع. زد الى الأنسجة العمرانية المتوطنة شماله ممثلة في المجمع الرياضي والشبابي، ومساكن حي خزان الماء.  بالإضافة إلى شارع جيش التحرير الذي يخترق القطاع مجزئا إياه إلى قسمين، ما ساهم في تثمين موقع القطاع العمراني الرابع وأعطى له موقعا استراتيجيا ساهم في إستقطاب مختلف المشاريع العمرانية وشجع على التنافس على الأوعية العقارية المتواجدة فيه.

د-2-إستخدامات الأرض: باعتبار القطاع العمراني الرابع امتداد للنواة الأروبية مركز المدينة وموقعه الإستراتيجي بالنسبة لها. فقد أُتُخذ من أرضيته كموطن لتفريغ مختلف الإحتياجات العمرانية للمدينة. وتوطين مختلف التجهيزات المكملة للمجال السكني خاصة بعد ترقية مركز المدينة إلى مقر ولاية بعد سنة 1980. إذ تميز القطاع العمراني الرابع بتنوع في استخدامات الأرض بين السكنية بنمطيها الفردي والجماعي والتجهيزات التعليمية والإدارية. إذ من خلال المعاينة الميدانية والمخطط رقم (03) تم الوقوف على:

-    السكن الفردي(التحصيصات):توضع بالقطاع العمراني الرابع ثلاث تحصيصات سكنية هي كل من التحصيص الجنوبي(127قطعة) المنجز سنة 1982على مساحة تقارب 8.54ه، تحصيص الشهيد (48قطعة) المنجز سنة 1996على ما يقارب 2.468ه، وتحصيص الأمل(11حصة) المنجز سنة 2001على مساحة 0.3809ه. ليشكل مجموع المساحة العقارية المستوعبة لهذا النمط ما يقارب 11.3889ه بما نسبته 27.97% وهي مساحة معتبرة ساهمت في تدعيم الحظيرة السكنية للمدينة وقد توطنت في مجملها في الجزء الجنوبي الشرقي للقطاع.

-    السكن الجماعي:تمثل في مشروع 270مسكن إجتماعي موزعة على 27جناح. والذي توطن في الجزء الجنوبي الغربي للقطاع على مساحة تقدر بـ 3.1049ه والتي شكلت ما نسبته 7.63% وهي مساحة متواضعة ضمن القطاع لكن إذا ما قارنها بعدد المساكن المنجزة على هذه المساحة فهو عدد لبأس به مقارنة مع نظيرتها المستهلكة في التحصيصات.

-   السكن الفوضوي:موزع على موضعين في القطاع العمراني. الأول عبارة عن مساكن تقليدية توضعت في الجزء الغربي منه والثاني في جنوبه لكنه رغم العدد القليل للمباني المنتمية إليه إلا أنه يحتل مساحة معتبرة نوعا ما خاصة في الجزء الجنوبي منه أين تميزت بحدائق واسعة تابعة لها ممتدة على حافتي واد الصياح. أين بلغت المساحة الكلية لهذا النمط ما يقارب 3.53ه بنسبة 8.67% من مساحة القطاع.

-    التجهيزات العمومية:والتي إحتلت المساحة الأكبر ضمن القطاع العمراني، فاقت 15.6482ه، بما نسبته 38.43% من مساحة القطاع، والتي تركزت في معظمها في الجزء الشمالي من القطاع ومن بين التجهيزات المتوطنة في القطاع نذكر ثانوية ديدوش مراد المنجزة سنة 1983على مساحة تقدر بـ 5.9760ه والبنك المركزي سنة 1987على مساحة 0.12ه بالاضافة الى كل من المتقن والمستشفى المنجزين سنة 1983ومقر الدائرة ومديرية الميزانية والبرمجة المنجزين سنة 1999...،

د-3- التصميم العمراني والمرفلوجية: ان كل من العوامل الطبيعية السابق تحليلها والحيثيات العمرانية والوظيفية كان لها بالتشارك مع الفكر التصميمي للمشرفين على تلك المشاريع الدور الرئيسي في انتاج المرفلوجية العامة للقطاع العمراني الذي تم تخطيطه بصورة أساسية بالاعتماد على النمط الشجيري المتهيكلحول محور رئيسي هو شارع جيش التحرير تتفرع منه الطرق الثانوية محدودة العدد والطول، والتي عادة ما تتفرع عنها هي الأخرى طرق ذات نهايات مغلقة أو مسارات للمشاة تتخلل بعض الجزيرات التي تتسم بأنها جزيرات ذات مساحات معتبرة وأشكال غير منتظمة. منها ثلاثة تقترب الى المثلث وواحدة تشبه المعين، لكن أغلبها ذات أشكال غير منتظمة ساهمت في وضع حدودها مسارات الحركة بالتشارك مع روافد واد الصياح. بلغ عددها 15جزيرة تراوحت مساحاتها بين 9.87ه و0.29ه في حين تراوحت أبعادها بين 881.56م و79.56م وبين 252.55و40.02م. هذا التنوع في المساحة وأشكال الجزيرات هو نتاج عن نمط التخطيط الشجيري الذي يتميز بافتقاده الى مقاييس هندسية محددة وانما يحتكم الى الأشكال العضوية متغيرة الأبعاد والمساحة، ما سيكون له انعكاس على عملية استهلاك العقار الحضري ويصعب من التحكم فيه وضبط مساحة الأوعية العقارية المنماة.

د-4-الكتلة المبنية والمساحات المفتوحة: يحرص مصممو المشاريع العمرانية على ضمان التوازن بين الكتلة المبنية والفراغقصد الحصول على بيئة عمرانية متوازنة توفر مجالا صحيا في حين يبحث أصحاب هذه المشاريع سواء كانوا خواص أو هيئات عمومية إلى الحصول على أكبر مساحة بنائية وأكبر قدر من المباني. غير ان مجال القطاع العمراني الرابع ونتيجة لتنوع إستخدامات الارض فيه فقد تغيرت العلاقة بين الكتلة المبنية والمساحات الحرة من نمط إلى آخر:

المساحة العقارية والكتلة المبنية: والتي عادة ما يتم التطرق إليها ضمن المباني السكنية الفردية الموصى بتحديد العلاقة بين المساحة المبنية والعقارية مسبقا ضمن دفاتر الشروط إذ تحرص هذه الدفاتر في البداية على ضبط المساحة العقارية أولا. إذ مثلا حددت في التحصيص الجنوبي مساحة الحصص بـين 220و308م²وبين 342و453.75م²في تحصيص الشهيد، وبين 228.83و284.49م²، وهي كما هو واضح مساحات مقبولة نوعا ما إن لم نقل مبالغ فيها بعض الشيء خاصة في تحصيص الشهيد إذا ما قارنا موقعها بالنسبة لمركز المدينة وقيمة العقار الحضري فيه والطلب الكبير عليه. وما يزيد من تأكيد ذلك تلك المساحات التي تم تخصيصها للتجهيزات العمومية في القطاع إذ بلغت المساحة الاجمالية للأرضية المستقبلة لثانوية ديدوش مراد حوالي 1.93هومتقن الإخوة بلعريمة خصص له حوالي 2.96ه ومدرسة الشرطة 1.95ه، في حين بلغت مساحة حظيرة الجزائرية للمياه ما يقارب 1.27ه ومقر ديوان الترقية والتسيير العقاري 0.19ه والبنك المركزي الجزائري 0.31ه، مندوبية الحرس البلدي 0.13ه ومديرية الميزانية والبرمجة0.11ه، وهنا يمكن أن نقف على فئتين أساسيتين الأولى ذات مساحات كبيرة نوعا ما ترجع بالأساس إلى نمط تلك التجهيزات. لكن تبقى بنظرنا مبالغ فيها بشكل كبير ولا تحتكم إلى معايير محددة في تقنين مساحتها بربطها بنصيب الفرد مثلا أو بالمساحة الضرورية لمفرداتها، وإنما تخضع لمحاضر إختيار الأرضية التي لا تستند إلى أي معيار أو مؤشر وإنما حسب المساحة المتوفرة وحسب رغبة الهيئة الطالبة وعادة ما تكون محاور الطرق أو الأودية هي العائق الوحيد أمامها لتحد من تلك المساحة وهو ما يبرر الأشكال غير المنتظمة لهذه المساحات المستقبلة لهذه التجهيزات. أما الفئة الثانية فهي تتسم بمساحاتها المحدودة والمتواضعة نوعا ما وهي تعكس فترة إنشائها التي كانت متأخرة نوعا ما مقارنة مع سابقتها. وهو ما فرض عليها جزئيتان مهمتان الأولى أنها توضعت في جيوب عقارية محددة المساحة مسبقا بالإستخدامات المجاورة والثانية هي بداية توجه الإدارة المحلية إلى ترشيد العقار ومحاولة إستغلال كل متر مربع ضمن الأنسجة العمرانية وهو ما يعكس الشكل الخارجي لهذه التجهيزات ومساحاتها.

اما الأجزاء المبنية ضمن هذه المساحات فقد تغيرت من نمط إلى آخر، أين تراوحت مثلا بين 50% في التحصيص الجنوبي و60% في كل من تحصيص الشهيد والأمل وهي نسب مقبولة نوعا ما مقارنة مع مساحة الحصص بما يضمن مختلف المعايير الصحية والنفسية. أما ضمن التجهيزات فقد كانت متواضعة جدا ولم تحظى المساحة المبنية إلا بنسب ضئيلة من مساحة الأوعية العقارية المستقبلة للتجهيزات تراوحت بين 5.49و21.38% في التجهيزات المنجزة قبل 1990وبين 24.95و54.48% بالنسبة لنظيرتها الحديثة وهو ما يؤكد بداية إفتقاد المدينة للأوعية العقارية ذات المساحات الكبيرة ما دفعها إلى إستغلال المتوفر منها إلى أقصى درجة. خاصة في ظل إكتفاء التجهيزات العمومية في السابق بالتوسع الأفقي وتخليها عن التوسع العمودي اذ لا يتعدى علو مباني معظمها ط+1أو ط+2في حالات نادرة ما يؤكد الانتقاد الموجه لها في عدم عقلنتها للعقار الحضري وتبذيرها المفرط في إستهلاك الأوعية العقارية ما يدفع الهيئات المشرفة عليها الى وضع تسهيلات تنظيمية وتصميمية تشجع التوسع العمودي في مثل هذه التجهيزات.

-شبكة الطرق والمساحات الحرة: تتشكل ضمن القطاع العمراني الرابع من شبكة محاور الحركة بمختلف مكوناتها من حارات السير والمواقف والأرصفة وممرات المشاة بالإضافة إلى حديقة عامة تتوسط القطاع وتلك المساحات الحرة ضمن التجهيزات العمومية والسكنات الجماعية تغيرت مساحاتها ونسبها من إستخدام إلى آخر، إذ ومن خلال المخطط رقم (03) يمكن أن نسجل ما يلي:

-    بالنسبة للتحصيصات السكنية فقد شهدت تحديدا مسبقا للمساحة المخصصة للمجالات الحرة والتي إقتصرت على مساحة الطرق ولاواحقها والمحددة مثلا في التحصيص الجنوبي بـ 2.7710ه أي ما نسبته 32.45%  من مساحة التحصيص، يضاف إليها تلك الجيوب العقارية التي تتوسط التحصيص على شكل أراضي ذات خصائص طبيعية وعرة ما جعلها فواقد عقارية أُسطلح عليها مساحات خضراء لكنها تفتقد لكل معالم وعناصر المساحة الخضراء بلغت إجمالي مساحتها ما يقارب 0.2989ه بما نسبته 3.5% من مساحة التحصيص، لتشكل المساحات الحرة ما يقارب 35.95% من مساحة التحصيص وهي مساحة معتبرة تقارب ضعف تلك الموصى بها في مثل هذا النمط. لتحافظ على نسب متقاربة في كل من تحصيص الشهيد الذي بلغت فيه مساحة الطرق 0.477ه بنسبة 19.32% والمساحات الحرة 0.247ه بنسبة 10% من مساحة التحصيص بما مجموعه 29.32%، وتحصيص الأمل الذي احتلت الطرق مساحة 0.1161ه بنسبة 30.48. %

-     أما بالنسبة للسكن الجماعي والذي تشكل من خلال توطن 27جناح ضمن مساحة عقارية إجمالية تقدر بـ 3.1049ه تم ترك منها مساحات حرة قاربت 2.5173ه تشكلت من الطرق ولواحقها ومساحات حرة مشكلة ما نسبته 81.08% من الأرضية المخصصة للمشروع. وهي مساحة معتبرة تعكس طبيعة هذا النمط الذي يعتمد على النمو العمودي.

-    بالنسبة للسكن الفوضوي فقد تم تسجيل نمطين الأولى خاصة بذلك المتوضع جنوب القطاع والذي تميز بإتساع المساحات غير المبنية فيه لإحتوائها على حدائق خلفية تشبه نظيرتها في المناطق الريفية تمتد إلى غاية حواف واد عين الصياح بلغت في بعضها أكثر من 75إلى 80%. في حين لم تتعدى 30% في نظيرتها المتوضعة غرب القطاع.

-    بالنسبة للتجهيزات العمومية فقد تميزت في جلها بإتساع مساحاتها الحرة أين بلغت في ثانوية ديدوش مراد مثلا  1.56ه بما نسبته 81.04% من مساحة الثانوية، ومتقن الإخوة بلعريمة حوالي 2.53ه شكلت 85.57% من المساحة الكلية للمتقن. ومدرسة الشرطة 1.53ه بنسبة 78.62%. في حين بلغت المساحة الحرة في حظيرة الجزائرية للمياه ما يقارب 1.20ه بنسبة94.51%مساحة حرة.  وبالحديقة العمومية ما مساحته 0.49ه بها بعض الأكشاك والتي جعلت المساحة الحرة تشكل 91.24% لتعرف هذه الفضاءات تواضعا في مساحاتها في كل من  مقر ديوان الترقية والتسيير العقاري والبنك المركزي الجزائري ومقر الدائرة ومديرية الميزانية والبرمجة  التي شكلت بلغت المساحة الحرة في ضمنها 0.14ه و0.23ه و0.06ه و0.07ه  بنسبة 75.05%،73.53%، 45.16%، 59.53%، على التوالي وهي تؤكد إستحواذ التجهيزات العمومية  على مساحات معتبرة كانت في أغلب الأحيان زائدة عن حاجتها ما جعل نسبة المساحات الحرة مرتفعة في ضمنها التي بلغت في مجموعها 6.57ه بنسبة 85.53%. الذي يعتبر تبذيرا للعقار الحضري وتسييره غير المستدام يحرم المدينة من أوعية عقارية هي بحاجة لها، أما تناقصها في كل من مقر الدائرة ومديرية البرمجة يرجع إلى حداثتهما ويدل على تناقص الأوعية العقارية ذات المساحات الكبيرة في الفترة الأخيرة، ما فرض عليهما التوطن ضمن الأنسجة القائمة والبحث عن الجيوب العقارية الشاغرة وحتم على الإدارة عقلنة وقبض اليد في إستغلال هذه الجيوب وترشيدها. ويوحي كذلك بالحرج الذي بدأت تقع فيه الهيئات المحلية في توفير العقار الحضري بالمساحات الكافية والمناسبة لتوطين مرافقها العامة.

د-5-الكثافة البنائية: كان لإختلاف الأنماط السكنية في القطاع العمراني الرابع إنعكاسه على الكثافة البنائية ضمن هذا القطاع. والتي شهدت تغيرا واضحا من نمط إلى آخر كما هو موضح في الجدول التالي:

جدول رقم(1):الكثافةالبنائية ضمن القطاع العمراني الرابع

المشروع	المساحة الكلية (ه)	عدد المباني (مبنى)	الكثافة البنائية الخام(مبنى/ه)
التحصيص الجنوبي	8.54	127	14.87
تحصيص بن الأمل	0.3889	11	28.28
تحصيص الشهيد	2.468	48	19.45
التجهيزات العمومية	15.6482	46	2.94
السكن الجماعي	3.1049	27	8.7
السكن الفوضوي	3.53	20	5.67

 المصدر: الملفات التقنية للمشاريع + معالجة الباحث

من خلال الجدول رقم(01) أعلاه تم الوقوف على عديد الحيثايات فيما يخص الكثافة البنائية في القطاع العمراني الرابع والتي تميزت بـ:

-    شكلت الكثافة البنائية ضمن التحصيصات السكنية قيما متوسطة إلى مرتفعة نسبيا تغيرت بين 14.87و28.28مبنى/ه وقد كانت بهذا الشكل تحت تأثير عدة عوامل أهمها فترة إنشاء التحصيص والتي تميز فيها التحصيص الجنوبي المنشأ سنة 1983بكثافة بنائية هي الأقل ضمن نمط التحصيصات ما يعكس البحبوحة العقارية للمدينة وعدم تثمين العقار في تلك الفترة خاصة عندما سجلنا كثرة المساحات غير المنماة بدافع شدة إنحدارها، أما التحصيصين الأخيرين فقد تميزا بكثافة متوسطة قريبة من المعدلات المعمول بها بسبب صغر حجمهما وإنتمائها إلى فئة تحصيصات التعاونيات العقارية التي حرص أصحابها على الإستفادة المثلى من السعر الرمزي للعقار عند الحصول عليه من الهيئات العمومية. ومنه نجد ان هذا النمط حرص على ترك مساحات حرة ترفع من مستواه البيئي وان كان على حساب تثمين العقار الحضري.

-    في حين عرف كل من نمط السكن الجماعي والتجهيزات العمومية كثافات بنائية منخفضة نوعا ما، كانت مبررة إلى حد ما في نمط السكن الجماعي متعدد الطوابق، لكنها مبالغ فيها في نمط التجهيزات العمومية لما يحتويه من مساحات حرة معتبرة ساهمت في التخفيض من كثافتة البنائية، خاصة أمام تواضع علو مبانيه التي لم تتعدى (ط+1) ما يعتبر في حد ذاته نقص في تثمين العقار الحضري.

-    رغم الموقع الإستراتيجي للقطاع العمراني الرابع وقربه من مركز المدينة وإحتوائه على أهم محاور الحركة في المدينة، وما يعكس ذلك من قيمة مرتفعة للعقار الحضري إلا أنه تميز بكثافة بنائية متواضعة لم تتعدى 13.32مبنى/ه وهي مؤشر لا يعكس هذه القيمة. بل ساهم في هدره وعدم تثمينه ما سجل إحدى الإخفاقات في تسيير العقار الحضري في مدينة ميلة وعدم عقلنته. 

د-6-التصميم الحضري وعقلنة العقار: يساهم التصميم الحضري للمشاريع العمرانية في عملية تقسيم العقار الحضري وتجزئته وتوزيع مساحاته بين الإستخدامات المختلفة، هو بالأساس يخضع إلى جوانب تشريعية وتقنية من جهة وفنية من جهة أخرى. لكن وبإتجاه الأرض الصالحة للتعمير والبناء إلى النذرة وظهور الفكر المستدام الذي يحث على عقلنة إستهلاك العقار الحضري. فإلى أي مدى ساهم التصميم الحضري الى عقلنة العقار الحضري في القطاع العمراني الرابع:

-     إعتماد القطاع العمراني الرابع على النمط الشجيري والذي رغم المزايا التصميمية التي يوفرها من خلال تنوع المناظر البصرية والمرونة والتقليل من الرتابة إلا انه يساهم في خلق أشكال غير منتظمة وزوايا حادة وحدود متعرجة، وهي جزئيات بالتشارك مع التضرس الشديد لبعض أجزء الأرضية المستقبلة للقطاع ساهمت في خلق مساحات غير منتظمة وغير منسجمة.  وفواقد عقارية مهدورة تساهم في تبذير العقار الحضري. والتي سجلنا بروزها بصورة أساسية في التحصيص الجنوبي أين بلغ عددها الإجمالي حوالي 23فاقد فراغي بمساحة إجمالية تقدر بـ12867.74م^2وهي مساحة جد معتبرة تغيرت مساحاتها بين 86.81م²و4785.66م². ما يدل على عدم توفيق التصميم العمراني للقطاع في ترشيد عقاره الحضري واستغلاله العقلاني والمكثف. وعدم تأقلم المخطط العمراني للقطاع بصورة مناسبة مع الخصائص الطبيعية للأرضية.

-     المجاري المائية المتوطنة جنوب القطاع العمراني ساهمت في خلق ارتفاقات، ما تطلب ترك أروقة ذات مساحات معتبرة بلغت حوالي67927.64م²ساهمت في الاقتطاع من مساحة العقار الحضري المخصص للتعمير وهدر مساحة معتبرة من الوعاء العقاري كان يمكن بمعالجة المجارى المائية وضبطها والتقليل من إرتفاقاتها. وإستغلال المتبقية منها كحدائق ومساحات خضراء توجه لخدمة سكان القطاع او المدينة ككل ومنه معاودة الإستفادة من مساحة الحديقة المتوضعة وسط القطاع في توطين مشاريع أخرى

-   ان تلك الفواقد العقارية ساهمت بالإضافة إلى خلق إنقطاعات حضرية ضمن النسيج العمراني للمدينة بصفة عامة والقطاع العمراني الرابع بصفة خاصة في تشجيع أصحاب المباني المجاورة لها من تسيجها بأسيجة خفيفة وهشة أحياننا تشبه تلك في المناطق الريفية وضمها لملكيتهم الخاصة أو حتى تشيد مباني فوضوية عليها ما جعل الملاحظ يقف على مظاهر لتريف المدينة ضمن هذه المساحات التي أصبحت تشكل بؤرا سوداء ضمن نسيجها العمراني.

-إن الاعتماد على محاور الحركة بصورة اساسية كحدود للمساحات العقارية الموجهة للتجهيزات العمومية ساهم في جعل شكلها غير منتظم متعرج الحدود وحاد الزوايا الذي ساهم في خلق مساحات داخلية ضمن هذه التجهيزات غير صالحة للتنمية ويتم تسيجها وفي نفس الوقت إخراجها من المخطط التفصيلي للتجهيز ولا تؤخذ بعين الإعتبار ويجعل منها فواقد عقارية ساهمت هي الأخرى في تبذير العقار الحضري وهدره.

-وجود أجزاء من الأرضية ذات إنحدار شديد ولكنها على مساحات محدودة نوعا ما وأغلبها يتواجد داخل أسيجة التجهيزات العمومية، والتي ولشدة إنحدارها لا تصلح للبناء غير أنها بقية شاغرة وغير مستغلة، مهدورة وغير فعالة.

-هناك إستخدامات لا تتوافق في موقعها مع قيمة العقار الحضري المتوطنة عليه كحظيرة الجزائرية للمياه ومدرسة الشرطة وهي غير موجهة لخدمة سكان القطاع ولا حتى تتطلب وجودها بالقرب من سكان المدينة كان يمكن تعويضها بإستخدامات أخرى أكثر توافقا وقيمة العقار الحضري ومنه عقلنة هذا الاخير وتثمينه. 

2-    القطاع العمراني السابع:

أ-الموقع: لإختيار الموقع والعقار الحضري علاقة جد قوية، أين يكون لتوفر هذا الأخير وبالمساحة الكافية والسعر المناسب والوضعية القانونية الواضحة والملكية المطلقة دور كبير في جذب المشاريع العمرانية ومنه توطن الأنسجة العمرانية، إذ يقع القطاع العمراني السابع غرب النواة الإستعمارية بالقرب من مفترق الطرق بوصوف، بمحاذاة منطقة النشاطات القديمة التي تحدده من الجهة الشمالية، والطريق المزدوج"أ" الذي يحده من الجهة الشرقية ويفصله عن مركز المدينة، وأرضية شاغرة تابعة للخواص من الجهة الغربية، وتحصيص بن محجوب وأرضية تابعة للخواص من الجهة الجنوبية.إذ كان للجانب العقاري الدور الرئيسي في إختيار موقع المشاريع العمرانية المتوقعة في القطاع، أين تم اللجوء إلى هذا الموقع انطلاقا من البحث عن توفر العقار وأسعاره المعقولة، دون التركيز على باقي المؤشرات كالقرب من مختلف الشبكات التقنية والمرافق والتجهيزات، وهو ما سنقف عليه في العناصر اللاحقة.

ب‌-الموضع:لأجل الإلمام بكل الحيثيات المساهمة في صياغة الشكل العمراني للقطاع السابع وإبراز مدى تأثير العقار الحضري في هذا التصميم مقارنة مع كل تلك المؤشرات من جهة ومدى تأثره هو الآخر بطريقة التصميم والتنمية المعتمدة في هذه المشاريع من جهة أخرى، سنحاول من خلال هذا العنصر إبراز هذه العناصر ومميزاتها:

ب-1-الطبوغرافيا: وهي عنصر مهيكل ضمن العملية التصميمية وعنصر فاعل في تحديد قيمة العقار الحضري  في نفس الوقت، إذ تميزت أرضية القطاع العمراني السابع بانحدارها المتوسط إلى متوسط نسبيا وهي تنتمي إلى فئة(05– 11%)، أين تنقسم جهة إنحدار الأرضية إلى جزئين، الاولى تتميز بإنحدار متوسط باتجاه الشرق والشمال وتضم كل من التحصيص الغربي المنحدرة أرضيته بإتجاه الشمال وتحصيص بن محجوب باتجاه الشرق، في حين يتميز الجزء الثاني والمتوضع عليه كل من تحصيصي بوالمرقة(36و521قطعة) ومشروع السكن الجماعي بإنحداره المتوسط نسبيا بإتجاه الشمال. وهو ما كان له تأثير جد مهم على تصميم شبكة الطرق وتوجيهها، التي كانت بدورها المهيكل الرئيسي لشكل الجزيرات وحجمها وطريقة توضعها.

ب-2-الشبكة الهيدروغرافية:ما يميز القطاع السابع عن غيره هو خلوه من مجاري الشبكة الهيدروغرافية، ما عدا واد الخربة المتوضع على الحدود الغربية للقطاع وبالضبط على امتداد الحدود الغربية لتحصيص بوالمرقة (521قطعة) والمشكل لأحد روافد واد ميلة والذي كان له إنعكاس على التصميم الحضري للتحصيص من خلال ترك مساحة إرتفاق على حافته. وساهم في فقدان مساحة عقارية ليست بالكبيرة لكنها بالمهمة خاصة في ظل السعر المرتفع للعقار وندرته.

ب-3-الجيوتقنية:من خلال خريطة التركيب الجيولوجي للمنطقة (رجاص لفرادة) وربطها مع خريطة الإنحدار تم الوقوف على المقاومة المتوسطة لأرضية القطاع المشكلة بصورة أساسية من الطين الجبسي والمارن، وحسب التقارير الجيوتقنية للموضع فهي صالحة للبناء في حدود (ط+2) مع أخذ إحتيطات تقنية في حال تجاوز ذلك. وهو ما حدث في مشروع السكن الجماعي المشكل من مباني ذات (ط+4) في وسط القطاع على الحدود بين تحصيص بوالمرقة وبن محجوب والتي شهدت إشكالات تقنية وتشققات في الجدران تطلبت معالجات خاصة للأساسات وجدران الإسناد، بسبب انزلاقات للتربة في أرضية المشروع.

جـ-أصل الملكية العقارية: الأرضهي القاعدة المستقبلة للمشاريع العمرانية والتي لخصائصها التقنية وحيثياتها التشريعية الدور الرئيسي في تحريك والتحكم في طريقة التنمية العمرانية لها. ومن خلال مصفوفة المسح العقاري لبلدية ميلة والملف التقني لمختلف المشاريع المنجزة ضمن هذا القطاع والتي من خلالها تم إنجاز المخطط رقم(04) الذي الذي يمثل أصل ملكية الاراضي المستقبلة للمشاريع العمرانية ضمن القطاع الخامس الذي تبلغ إجمالي مساحته ما يقارب 49.619125ه، إذ تم الوقوف على وجود
نمطين للملكية العقارية ممثلة في:

-الملكية العمومية والمشكلة من أراضي الإحتيطات العقارية والمتوضعة في النصف الشرقي للقطاع بمساحة تقدر بـ 22.093ه والتي تحصلت عليها البلدية من كل من عائلة بن محجوب وبوالمرقة من خلال استفادتها من الأمر 74/26ودمجها ضمن الإحتياطات العقارية البلديةبموجب عقدين مشهرين بتاريخ 10أكتوبر 1992حجم92رقم 79لقطعة بمساحة 11.50ه، وأخرى بمساحة 10.5930ه مشهرة بتاريخ 10أكتوبر1992حجم 23رقم45. ليشكلا مجتمعتين ما نسبته 44.53% من مساحة القطاع.

-بالإضافة إلى تلك التي بقيت تابعة للخواص والتي تتوضع في الجزء الغربي منه جزء منها تابع لورثة بوالمرقة مخلوف بموجب عقد ملكية مشهر في 23ديسمبر1996حجم 43رقم 55، وهي عبارة عن قطعة أرض تعرف بـ "ولجة الطارفة" أو "بلاد القاني" مساحتها 20هـ41آر مضاف لها قطعة أخرى تحمل رقم 2مساحتها 5هـ 1آر، مشهرة بتاريخ 13جويلية 1997، حجم 46رقم 61التي أنشئ عليهما تحصيص بوالمرقة (521قطعة). بالإضافة إلى قطعة ثالثة ذات مساحة 2.106125ه والمشهرة في حجم98تحت رقم 211والتي أنشئ عليها تحصيص بوالمرقة (36قطعة)، واللتين بلغ إجمالي مساحتهم ما يقارب 27.526125ه بما نسبته55.47% وهي تفوق نصف مساحة القطاع. 

وبعبارة أكثر دقة فأن أصل الملكية لأرضية القطاع العمراني الخامس هي في الأصل ملكية تابعة للخواص، والتي تم دمج جزء منها في الإحتياطات العقارية والجزء الآخر بقي في يد ملاكها الخواص، فما مدى تأثير هذه الوضعية العقارية على التصميم والتنمية العمرانية لمشاريع القطاع؟

د-التصميم العمراني والمرفلوجية العامة: هو في الأصل عملية مسبقة تخضع لمخططات مصادق عليها مسبقا من طرف الهيئات المحلية والتي تخضع لمجموعة من المؤشرات والمعايير التقنية وأخرى فنية، بالإضافة إلى عوامل أخرى تتعلق بالخصائص الطبيعية والتقنية لأرضية المشروع من جهة والتشريعية من جهة أخرى. إذ للملكية العقارية دور جد مهم في طريقة التنمية العمرانية للمشروع ونوع إستخدامات الأرض التي ستوطن عليه.

د-1-الشكل والحدود:لا يملك القطاع العمراني السابع شكلا واضحا ومحددا بسبب إمتداده الطولي برأس متسع وذيل ضيق، لكن إذا جزأناه يمكن أن نقول انه مركب من شبه مربع وشبه مثلث، وقد تحصل على هذا الشكل من خلال تلاحم المشاريع العمرانية المتوضعة فيه. إذ أنه يمكن ان نحصر العوامل الرئيسية التي ساهمت في إنتاج هذا الشكل في الحدود العقارية التي  كان لها الدور الاساسي في توطين حدود المشاريع العمرانية المشكلة للقطاع العمراني السابع  من خلال حدود الملكيات التي كانت دائما المهيكل الرئيسي لتوطين الحدود سواء على المخططات أو على أرض الواقع من خلال توطين مفردات عمرانية على تلك الحدود لتشكل معالم ملموسة محددة لحدود القطاع كالطريق الوطني رقم"79" المار بالحدود الشمالية للقطاع والرابط بين مدينة ميلة وفرجيوة، وواد الخربة المار بالحدود الغربية للقطاع والذي عادة ما يعتمد عليها كمعالم طبيعية لتثبيت الحدود بين الملكيات. أما الجهة الشرقية والجنوبية فقد كان للحد الفاصل بين ملكية بن محجوب وبوالمرقة المشكلة لأرضية القطاع من جهة وملكية بن معمر من جهة أخرى الدور الرئيسي في وضع حدود القطاع من الجهة الشرقية والجنوبية.

د-2-إستخدامات الأرض: من خلال المخطط رقم(5) تم الوقوف على تنوع في إستخدامات الأرض ضمن القطاع العمراني الخامس التي تنوعت بين السكن الفردي والجماعي وتجهيزات دينية وتعليمية ومساحات أخرى مخصصة لإستقبال تجهيزات، لكن أذا نظرنا إليها صورة أكثر تفصيلا فإننا نسجل:

-سيطرة نمط السكن الفردي على جل الوعاء العقاري للقطاع منخلال ثلاث مشاريع رئيسية هي التحصيص الغربي(183قطعة) على مساحة 11.50ه والمنشأ سنة 1982وتحصيص بوالمرقة (521قطعة) على مساحة 25.42ه المنشأ سنة 1996وتحصيص بن محجوب(243قطعة) المنشأ سنة 1998على مساحة8.513ه وتحصيص بوالمرقة(36قطعة) على مساحة 2.11ه المنشأ سنة 2002. بمجموع يقارب 41.933ه أي بما نسبته 83.29% من مساحة القطاع وهو يتعدى بنسبة كبيرة المؤشرات الموصى بها في هذا الخصوص والتي يؤكد عليها عديد الخبراء بأن لا تتجاوز 60% وهذا يعكس الفكر والتوجه التخطيطي للجماعات المحلية التي كانت تعتمد بصورة كبيرة على هذا النمط في فترة ما قبل التسعينيات والتي تعرف بمرحلة الرخاء العقاري لهذه الجماعات لما وفره قانون الإحتياطات العقارية من سهولة حصول هذه الاخيرة على العقار الحضري. بالإضافة إلى نقطة أخرى وهي أن الخواص وفي أولى مبادراتهم الترقوية المقننة من خلال التحصيصين الوحيدين في مدينة ميلة هم كذلك توجهوا نحو تجزئة الأرض وبيعها فقط دون التوجه نحو الترقية العقارية السكنية المتعددة الطوابق. زد كذلك إلى أن هذه النقطة تجعلنا ننتبه إلى دور الملاك الخواص في الـتأثير على العملية التعميرية وصياغة المخططات اين وصل بهم الأمر في بعض الأحيان إلى مساومة الإدارة على إسقاط تصوراتهم ورغباتهم ضمن المخططات العمرانية أو انهم سيلجؤون إلى تجزئة وبيع فوضوي لأملاكهم العقارية.      

-تواضع المساحة المخصصة للسكن الجماعي التي يمكن القول إنها محدودة جدا ولا تزيد عن 2.8ه بما نسبته 5.62% من مساحة القطاع وهي نسبة متواضعة لا تعكس الاستغلال العقلاني للأرض وتعكس فكر التوسع الأفقي المستهلك للمجال على حساب التوسع العمودي المثمن للأرض.

-أما الأوعية المخصصة للتجهيزات العمومية فكانت هي الأخرى متواضعة المساحة ضمن القطاع العمراني السابع بـ 3.91ه بما نسبته 7.77% من مساحته الإجمالية غير أن الاشكالية ليست فقط في نسبتها المتواضعة وإنما كذلك تجزئتها على مساحات لا يصلح بعضها لتوطين تجهيز عمومي بسبب صغر مساحتها أو شكلها غير قابل للتنمية وهو ما سنتناوله في العنصر الموالي.

د-3-التصميم العمراني والمرفلوجية: إعتمدت المشاريع العمرانية المتوطنة ضمن القطاع العمراني السابع بصورة كبيرة على النمط الشطرنجي ذو الزوايا شبه القائمة مع وجود زوايا مائلة بصورة أساسية ما خلق جزيرات يقترب شكلها من المربع أو المستطيل الموجودة بصورة اساسية في الجزء الشمالي لكل من التحصيص الغربي وتحصيص بوالمرقة وأخرى ذات شكل شبه المنحرف في الجزء الجنوبي منه.  بالإضافة إلى جزيرات ذات شكل مثلث كانت أكثر تواجدا بتحصيص بن محجوب. أين بلغ إجمالي الجزيرات الناتجة عن شبكة التقطيع ما يقارب 56جزيرة، منها 3جزيرات ذات شكل مثلث، و18جزيرة ذات شكل شبه منحرف و4منحنية في أجزاء منها، والأخرى تقترب إما من المربع او المستطيل. أما من حيث أبعادها فقد سجلت إختلافا جد معتبر من جزيرة إلى أخرى أين تراوحت أطوالها مثلا في مشروع التحصيص الغربي ما بين 105.81الى 433.88م وعرض يتغير بين 53.64و67.28م ويصل الى أقل من 32.48م في الجزيرات المشكلة من صف واحد من المباني، وهو ما جعل مساحتها تتغير بين 3652.84^و28707.48م²وهي مساحة معتبرة نوعا ما نتيجة للعدد المعتبر للحصص المشكلة لها التي تراوحت بين 09و56قطعة، في حين بلغت أطوالها في تحصيص بن محجوب ما بين 126م و593م وعرض أقصاه53م وأدناه 34م لتبلغ مساحاتها ما يتراوح بين 4542م^2و19569م²بعدد قطع يتراوح بين 15و97حصة في الجزيرة الواحدة توضعت في معظمها في صفين متقابلين. أما بالنسبة للسكن الجماعي الذي توطن على ثلاث جزيرات تغيرت بين المربع والمستطيل بمساحة تغيرت بين 1691.73و6570.47م^2. أما تحصيص بوالمرقة فقد تراوحت اطوال الجزيرات ما بين 36و231م وعرضها ما بين 38و64م لتبلغ ماساحاتها ما بين 1244.89م^2و1526م². وتتشكل من 6إلى30قطعة، منها ذات الصف الواحد(4جزيرات) والصفين منها منتظمة الشكل ومنها غير المنتظمة والناتجة عن نمط التصميم الحضري للمشروع المتأثر أصلا برواق الإرتفاق الخاص بشبكة الكهرباء ذات الضغط المتوسط المارة بشكل مائل بوسط المشروع مقسمة إياه إلى جزئين ومساهمة في إنتاج جزيرات ذات نهايات مائلة وأشكال تقترب من شبه المنحرف.

د-4-الكتلة المبنية والمساحات المفتوحة: تتسم العلاقة بين الكتلة المبنية والمساحات الحرة بمتناقضتين الأولى متعلقة بالراحة المناخية والحركية والخصوصية والخدمات العامة التي تتحقق كلما قلت المساحة المبنية مقارنة مع المفتوحة، والثانية ترتبط بالإستغلال المكثف والعقلاني للعقار الحضري المتجه نحو الندرة وإرتفاع تكلفة إقتنائه وتكلفة تهيئته. من خلال الرفع من مساحة الكتلة المبنية على حساب تلك الحرة. وهما عنصران يشكل المبالغة في أحدهما إقصاء للثاني ويضع المصمم العمراني بين المطرقة والسندان، ويعتبر التصميم العمراني الناجح ذلك التصميم الذي يستطيع أن يوفق بينهما دون إفراط ولا تفريط. فما مدى توفيق مصممي المشاريع العمرانية ضمن القطاع العمراني في ذلك؟

-شبكة الطرق والمساحات الحرة: كان لهذه الأخيرة نصيب جد معتبر من العقار الحضري المخصص للمشاريع العمرانية تغيرت مساحتها من مشروع إلى آخر أين بلغت مثلا مساحة الطرق ضمن التحصيص الغربي ما يقارب 14003.5م²بما نسبته 12.18% من مساحة التحصيص وهي مساحة جد متواضعة لإعتماد التحصيص على الطرق ذات النهايات المغلقة وإستفادته من خدمات الطرق القائمة كالطريق الوطني رقم 79، زد إليها تلك المخصصة كملعب جواري بمساحة 422.31م²والمساحة المشكلة لرواق الإرتفاق للطريق الوطني رقم 79في الجهة الشمالية والمقدرة بـ 6829.24م².ليصبح إجمالي المساحات الحرة ما مقداره 21255.05م²بما نسبته18.48%، وهي نسب مقبولة تخطيطيا لكونها تقترب من المؤشرات العالمية التي حددتها بما لا يفوق 20% من مساحة المشروع⁽⁴⁾.  في حين شكلت مساحة نظيرتها في تحصيص بوالمرقة(521قطعة) ما مساحته 47331.865م²زد إليها مساحات الإرتفاقات المقدرة بـ 25042.15م²ومساحة ساحة اللعب المقدرة بـ 1607.55م²لتشكل مجتمعة ما نسبته 29.10%. اما في تحصيص بن محجوب فقد بلغت مساحة شبكة الطرق بمختلف مكوناتها من أرصفة ومواقف وحارات السير وممرات المشاة ما يقارب 40730.2م²بما نسبته 38.45%. وهي نسبة مرتفعة نوعا تفوق المعدلات الوطنية والتي توصي بأن لا يجب أن تتجاوز ـ30% من إجمالي مساحة المشروع⁽⁵⁾، وهي تدل على عدم الإستفادة المثلى من العقار الحضري في توفير أكبر مساحة سكنية وإفراط في تخصيص كل تلك المساحة كمساحة حرة لخدمة الحركة. أما في مشرع السكن الجماعي فقد بلغ إجمالي المساحات الحرة ما يقارب 8257.46م²بما نسبته 73.54% وهي مساحة جد معتبرة توحي بسيطرة المساحات الحرة على مشروع السكن الجماعي وتطرح أكثر من سؤال حول مدى عقلنة العقار الحضري ضمن هذا النمط من المشاريع.

-مساحة الحصص والكتلة المبنية:تسعى المشاريع العمرانية إلى إنتاج أكبر قدر من المساكن على أصغر مساحة عقارية مع الحرص في نفس الوقت على إنتاج بيئة عمرانية صحية، أين تم ضمن مشاريع القطاع إنتاج حصص عقارية موجهة لإستقبال مباني سكنية تغيرت مساحتها من تحصيص إلى آخر. إذ تراوحت بين 320و420م²في التحصيص الغربي وصلت في بعض القطع غير المنتظمة الى ما يقارب 603.35م². في حين في تحصيص بن محجوب بلغت في أكثر من 75%منهاما يقارب 150م²والبقية تراوحت بين 180 و338م². وتراوحت نظيرتها في تحصيص بوالمرقة(521قطعة) بين 170و 504م²بمتوسط 274م². أما تحصيص بوالمرقة (34قطعة) فقد تراوحت بين 244.65و478.45م². والتي من خلال مقارنتها مع بعضها البعض ومع تلك الموصى بها تخطيطيا يمكن أن نسجل النقاط التالية:

-فيما يخص التحصيصات العمومية فقد تم تسجيل مساحات الحصص ضمن التحصيص الغربي كانت معتبرة نوعا ما ان لم نقل مبالغ فيها وتفوق المعدلات التخطيطية في العديد منها والمحددة بـ 300م²،⁶ما يدل على البذخ العقاري للجماعات المحلية في السنوات الأولى للإحتياطات العقارية، لتشهد مساحات جد متدنية بعد التسعينيات وشكلت في العديد من المرات نصف تلك الموصى بها وهي هنا لا تسمح بتلبية حاجيات الأسرة ولا تعطي اختيارات لصاحب المسكن والمصمم المعماري، من أجل تلبية المتطلبات السكنية والصحية من جهة، والخدماتية والاجتماعية من جهة أخرى للأسرة.

-في تحصيصات الخواص كان هناك نوعين من مساحات الحصص منها الصغيرة التي لا تسمح بتحقيق الرغبات المعمارية والعمرانية ومنها الكبيرة التي توفرها بأكثر من اللازم وهنا نسجل عدم توازن بين أجزاء التحصيص. ويحث على مراجعة المعايير المحددة لتلك المساحات في المستقبل خاصة الكبيرة منها لأجل عقلنتها وعدم الإسراف فيها.

-على غير باقي التحصيصات تم الإعتماد في التحصيص الغربي على النمط شبه المتصل وهو أكثر الانماط إستهلاكا للعقار الحضري لتطلبه مساحات أكبر للحصص تسمح بخلق إرتدادات جانبية للمباني مقارنة مع النمط المتصل المعتمد عليه في باقي التحصيصات وهو ما يؤكد التوجه المبذر من طرف الجماعات المحلية للعقار الحضري في الفترات السابقة.

-مساحة الكتلة المبنية المسموح بها في مشاريع القطاع تراوحت بين 65% في التحصيص الغربي وبن محجوب، و60% في تحصيص بوالمرقة (36قطعة) و40إلى 70% في تحصيص بوالمرقة(521حصة) وهي في هذا الأخير عملت على الإنتقاص من المساحة السكنية ومنه عدم الإستغلال الجيد للمساحة العقارية. خاصة إذا وقفنا على تحديد معامل شغل الأرض فيها بين 1.24و1.8وتعميم هذه القيم على جميع أجزء التحصيص وعدم ربطها مع مساحات الحصص، ما كان له هو الآخر خلق عديد التناقضات بين مسحات الحصص الكبيرة وهذه المؤشرات وحال دون إستغلالها المناسب.

د-5-الكثافة البنائية:يستعمل هذا المؤشر للتحكم في إستهلاك العقار الحضري من جهة من خلال ضمان الحد الأدنى للمساحة السكنية وكبح المبالغة في ذلك من جهة أخرى، مع الحرص في نفس الوقت على ضمان إنسجام البيئة الصحية وتوفر التهوية والإضاءة، كما أن لسعر العقار الحضري وتوفره دور جد أساسي في التحكم في الكثافة البنائية. لذلك تم الوقوف على العديد من الحيثيات الخاصة بالكثافة البنائية ضمن القطاع العمراني الخامس والتي سجلناها في الجدول التالي:

جدول رقم (2):الكثافة البنائية ضمن القطاع العمراني السابع

المشروع	المساحة الكلية (ه)	المساحة الصافية (ه)	عدد المباني (مبنى)	الكثافة البنائية الخام(مبنى/ه)	الكثافة البنائية الصافية(مبنى/ه)
التحصيص الغربي	11.5	6.08364	163 180	14.17 15.65	26.79                          29.59
تحصيص بن محجوب	10.5930	4.97103	243	22.94	48.88
تحصيص بوالمرقة(521ق)	25.42	14.27203	521	20.50	36.50
تحصيص بوالمرقة(36ق)	2.106125	1.01749	36	17.09	35.38
السكن الجماعي	1.25773	1.12289	09	8.01	7.15

 المصدر: الملفات التقنية للمشاريع + معالجة الباحث