مقدمة

يتوقف نشاط الترقية العقارية في مجال البناء بشكل رئيسي على الأرضية ذات المواصفات المتناسبة ومقتضيات أحكام القوانين المنظمة لمجال التهيئة والتعمير،هذه الأرضية التي يزمع إقامة مشروع عقاري عليها وتفاديا لنشوب نزاعات عقارية مستقبلا بشأنها، ينبغي على المرقي العقاري حيازته لسند ملكيتها بوصفه مالكا لها تماشيا ومقتضيات أحكام القانون رقم 11/04المؤرخ في 17فيفري 2011الذي يحدد القواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية، الأمر الذي يمكنه من نقل ملكية الأرض والبنايات التي ينجزها إلى ملاكها الجدد بدون أي إشكال قانوني.

في الواقع، إنه وقبل صدور القانون رقم 11/04الذي يحدد القواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية(الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديموقراطية الشعبية، العدد 14، المؤرخة في 06مارس 2011)،والذي ألغى أحكام المرسوم التشريعي رقم93/03المؤرخ في 01مارس 1993المتعلقبالنشاط العقاري، فقد سبق للمشرع الجزائري وأن أقر عدة نصوص قانونية للدفع بنشاط الترقية العقارية لاسيما المدعمة من طرف الدولة، بغرض تحقيق رهان مطلب السكن للمواطن البسيط الدخل، وذلك من حيث تدخل الدولة لتوفير الوعاء العقاري لصالح المرقي العقاري من مجموع أملاكها العقارية الخاصة، عن طريق آلية البيع الخاضع لقواعد قانونية خاصة، حسبما أقرتبه مقتضيات المادة 89من القانون رقم 90/30المؤرخ في01ديسمبر 1990المتضمن قانون الأملاك الوطنية(الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديموقراطية الشعبية، العدد 52، المؤرخة في 02ديسمبر 1990)،المعدل والمتمم بالقانون رقم 08/14المؤرخ في 20جويلية 2008 (المادة 26 من القانون رقم 08/14 المؤرخ في 20 جويلية 2008 المعدلة والمتممة للمادة 89 من القانون رقم 90/30 المتضمن قانون الأملاك الوطنية، الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديموقراطية الشعبية،العدد 44،المؤرخة في 03 أوت 2008).

في هذا السياق تم الإفراج عن آلية التنازل بصدور  أحكام القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 05أفريل 2003الذي يحدد شروط التنازل عن العقارات المبنية أو غير المبنية التابعة للأملاك الخاصة للدولة والمخصصة لإنجاز عمليات تعمير أو بناء، غير أن هذا الأخير تم إلغاؤه بموجب القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 14ماي 2011الذي يحدد شروط وكيفيات التنازل عن قطع أرضية تابعة للأملاك الخاصة للدولة وموجهة لإنشاء برامج السكنات المدعمة من طرف الدولة(الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديموقراطية الشعبية، العدد 51،المؤرخة في 14 سبتمبر 2011)،المعدل والمتمم على التوالي بموجب القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 25أوت2015(الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية، العدد 70، المؤرخة في29ديسمبر 2015)، وكذلك القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 25أفريل2018(الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية، العدد58، المؤرخة في 03أكتوبر 2018). من بين ما تشترطه مقتضيات المادة 40من القانون رقم 11/04 الذي يحدد القواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية، أن يكون بيع الأرضيات الواجب بناؤها من طرف مرقي الأوعية العقارية، والمخصصة للبناء موضوع عقد، يتم اعداده قانونا في الشكل الرسمي طبقا للأحكام التشريعية السارية المفعول، بتعبير أكثر دقة، ينبغي على المرقي العقاري أن يكون مالكا للأوعية العقارية التي سينجز فوقها المشاريع السكنية، ولتجسيد ذلك أقر المشرع الجزائري آلية التنازل عن القطع الأرضية التابعة للأملاك الخاصة للدولة والموجهة لإنشاء برامج السكنات المدعمة من الدولة، بهدف تذليل الصعوبات التي تعترض المرقين العقاريين عند البحث عن أرضية مناسبة بسند ملكية ثابت، ومنه نطرح الإشكالية البحثية الآتية:هل يمكن لآلية التنازل عن القطع الأرضية التابعة للأملاك الخاصة للدولة والموجهة لإنشاء برامج السكنات الجماعية المدعمة من طرف الدولة تفعيل مقتضيات المادة 40 من القانون رقم 11/04الذي يحدد القواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية؟

على أساس هذه الإشكالية، سيتناول هذا المقالآلية التنازل عن العقارات غير المبنية التابعة للأملاك الخاصة للدولة بغرض اِنجاز برامج السكنات الجماعية النمط المدعمة من طرف الدولة، للكشف عن دور هذه الآلية في تفعيل اشتراطات أحكام المادة 40من القانون رقم 11/04المحدد للقواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية، للمساهمة في ضمان تحقيق الائتمان العقاري بثبوت حق ملكية الأرضية والبناية المنجزة لفائدة الملاك المقتنين للسكنات بعد تسديد سعرها لفائدة المرقي العقاري البائع، معتمدين أساسا على المنهج الوصفي التحليلي، وتقسيم هذا البحث الذي يمتاز بقلة الدراسات بشأنه إلى مبحثين، حيث يتعلق المبحث الأول بتحديد المقصود بآلية التنازل عن العقار غير المبني الموجه لإنجاز السكن الجماعي المدعم، في حين يتعلق المبحث الثاني بكيفيات التنازل عن الأرضية في مجال إنجاز السكن الجماعي المدعم والصيغ السكنية المعنية به.

المبحث الأول: مفهوم آلية التنازل عن العقار غير المبني الموجه لانجاز السكن الجماعي المدعم

إذا كانت القاعدة العامة التي تحكم معاملات البيوع الواقعة على الممتلكات العقارية التابعة للأملاك الخاصة للدولة غير المخصصة أو التي ألغي تخصيصها ولم تعد صالحة للمصالح والمؤسسات العمومية هو البيع عن طريق المزاد العلني، فإنه وفي إطار التأسيس لتحفيزات خاصة بنشاط الترقية العقارية المدعمة، فإن العقارات غير المبنية والتابعة للأملاك الخاصة للدولة تكون موضوع شكل من أشكال التصرف لفائدة متعاملين عموميين وخواص، على أساس دفتر شروط طبقا للأحكام التشريعية والتنظيمية التي تحكم نشاط الترقية العقارية(المادتين 90فقرة 01و 92فقرة 01من المرسوم التنفيذي رقم 12/427المؤرخ في 16ديسمبر 2012والذي يحدد شروط وكيفيات إدارة وتسيير الأملاك العمومية والخاصة التابعة للدولة، الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديموقراطية الشعبية، العدد 69، المؤرخة في 19ديسمبر 2012). تطبيقا لذلك تم اقرارآلية التنازل بموجب أحكام القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 14ماي 2011الذي يحدد شروط وكيفيات التنازل عن قطع أرضية تابعة للأملاك الخاصة للدولة وموجهة لإنشاء برامج السكنات المدعمة من طرف الدولة، المعدل والمتمم على التوالي، بموجب القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 25أوت2015، والقرار الوزاري المشترك المؤرخ في 25أفريل 2018. من خلال هذا المبحث سيتم التعريف بهذه الآلية (المطلب الأول) ثم تبيان مختلف الشروط المطلوبة لتفعيله(المطلب الثاني).

المطلب الأول: التعريف بآلية التنازل عن العقار غير المبني الموجه لإنجاز السكن الجماعي المدعم

يعتبر الوعاء العقاري جزءا لا يتجزأ من البناية المشيّدة، لذلك أوجب المشرع الجزائري على المرقي العقاري الخضوع للمقتضيات القانونية المتعلقة بقواعد التهيئة والتعمير، فلا يمكن انجاز إلا المشاريع العقارية السكنية التي تتطابق مع مخططات التعمير، وتتوفر على العقود والرّخص المسبقة والمطلوبة بموجب التشريع والتنظيم المعمول بهما، من هنا تظهر أهمية الوعاء العقاري، الذي يمثل الرّكيزة التي ينطلق منها مشروع البناء، مع الأخذ بعين الاعتبار الناحية القانونية، أي ملكية المرقي العقاري للأرض التي يقام عليها المشروع العقاري(موسى، 2015، صفحة 66). بصدور القانون رقم 11/04 المحدد للقواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية، أصبح من الضروري ملكية المرقي العقاري للأرضية التي سيقام عليها المشروع العقاري لتفادي نشوب المنازعات العقارية مستقبلا بشأن ملكية الأرضية التي تحوي السكنات، والتي يمكن أن تمسّ بحقوق الأطراف المتعاقدة، كالمرقي العقاري والمكتتبين ملاك العقارات السكنية المنجزة، وأن تكون خالية من الرهون، لاسيما الرهن الرسمي، فمقتضيات المادة 40  من القانون رقم 11/04 المحدد للقواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية، التي فرضت على المرقي العقاري، الحصول على الأرضيات الموجهة للبناء بموجب عقود بيع، مفرغة في قالب رسمي، تشهر على مستوى المحافظات العقارية المختصة إقليميا، ويجب أن يتم إعداد هذه العقود بالرجوع إلى عقود التعمير، مع ذكر حقوق البناء على الأرضيات العقارية موضوع الصفقة(موسى، 2015، صفحة 64 و 65).

في الواقع، يمكن للمرقي العقاري اقتناء وشراء الأوعية العقارية غير المبنية لانجاز المشاريع السكنية، من الخواص أو الوكالات العقارية، غير أن سعر الأوعية العقارية في هذه الحالة سيكون مرتفعا، نتيجة المضاربة في أسعارها، مما يجعل تكلفة بناء السكنات باهظا، ولتفادي هذه المعوقات تدخل المشرع الجزائري بموجب آلية التنازل عن الأوعية العقارية غير المبنية، وذلك من خلال القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 14ماي 2011الذي يحدد شروط وكيفيات التنازل عن قطع أرضية تابعة للأملاك الخاصة للدولة وموجهة لإنشاء برامج السكنات المدعمة من طرف الدولة، المعدل والمتمم.

يقصد بالتنازل من الناحية اللغوية التخلي عن شيء معين، في حين ينصرف مدلوله من الناحية الاصطلاحية إلى اعتباره، عملية تستهدف تحويل ملكية ممتلكات عقارية تابعة للأملاك الخاصة للدولة إلى المستفيد المتنازل له بثمن لا يقل عن قيمتها التجارية(مغداد، 2016، صفحة 01 و 02).

يعتبر التنازل عن الوعاء العقاري غير المبني، من الناحية القانونية، عقد بيع عقاري، ينقل الملكية من الدولة المالكة للوعاء العقاري لفائدة المرقي العقاري المشتري بمجرد شهر هذا العقد بقوة القانون، وذلك على مستوى المحافظة العقارية المختصة إقليميا، يبرم طبقا للقواعد العامة المقررة في عقد البيع، وقد يتضمن هذا العقد بعض الشروط الاستثنائية غير المألوفة في القانون العام، كالتنازل تحت شرط فاسخ بواسطة دفتر الشروط، غير أن هذا الشرط قد ألغي نتيجة المشاكل القانونية التي ترتبت لكل من مصالح إدارة أملاك الدولة والمرقين العقاريين، وذلك بموجب التعليمة الوزارية رقم 04382 المؤرخة في 15 أوت 2008 المتضمنة اِلغاء الشرط الفاسخ (مسكر، 2015/2016).

بالاطلاع على أحكام القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 14ماي 2011المحدد لشروط وكيفيات التنازل عن قطع أرضية تابعة للأملاك الخاصة للدولة وموجهة لانشاء برامج السكنات المدعمة من الدولة، المعدل والمتمم، فإننا لا نجد بأن المشرعالجزائري قد أعطى تعريفا محددا للتنازل، لكن وبالنظر إلى تدابير ومقتضيات هذا القرار الوزاري المشترك يمكن تعريف التنازل بأنه أسلوب قانوني اِستثنائي تلجأ إليه الدولة موضوعه نقل أو تحويل ملكية أملاك عقارية غير مبنية تملكها ملكية خاصة بها لفائدة المرقي العقاري المستفيد من التنازل، يترتب عن إتباعه نقل ملكية الوعاء العقاري غير المبني من الدولة المالكة لفائدة المرقي العقاري المستفيد وذلك بمناسبة إنجاز المرقي العقاري لمشروع سكني جماعي مستفيد من دعم الدولة، بناء على دفتر شروط وبمقابل محدد قانونا. وتجدر الإشارة إلى أن المشرع الجزائري قد أورد عبارة "البيع بالتراضي" ولم يستعمل عبارة "التنازل" عند تحديده لموضوع دفتر الشروط النموذجي المرفق بأحكام القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 14ماي 2011، وتكرر الأمر في مواضع كثيرة ضمن أحكام وبنود دفتر الشروط النموذجي، وبالتالي نخلص إلى القول بأن المشرع الجزائري يعتبر التنازل عن القطع الأرضية التابعة للأملاك الخاصة للدولة الموجهة لإنشاء برامج السكنات المدعمة من طرف الدولة، كقاعدة ومن حيث المبدأ، تنازلا بمقابل، لذلك استعمل عبارة "البيع بالتراضي"، وهو بيع، محله قطعة أرضية، معلق على شرط الإنجاز واثبات هذا الإنجاز، يتميز بميزة هامة وهي تخفيض سعر الأراضي المباعة في مناطق الترقية العقارية وفق الكيفيات التي يحددها القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 14ماي 2011 ، المعدل والمتمم، وفي المناطق الأخرى حسب النسب المئوية المحددة بموجب قرار مشترك بين الوزيرين المكلفين بالمالية والبناء(المادة 93فقرة 02من المرسوم التنفيذي رقم 12/427الذي يحدد شروط وكيفيات إدارة وتسيير الأملاك العمومية والخاصة التابعة للدولة).

لقد حرص المشرع الجزائري على ضمان تحقيق آلية التنازل عن العقارات غير المبنية التابعة للأملاك الخاصة للدولة والموجهة لإنجاز المشاريع العقارية السكنية الجماعية المدعمة، للأهداف التي سن من أجلها، من بينها ضمان انجاز هذه السكنات ذات الطابع الاقتصادي والاجتماعي، وتوزيعها على مستحقيها للخروج من أزمة السكن، وتسهيل عملية حصول المرقين العقاريين على الأوعية العقارية للبناء عليها بأسعار اقتصادية، وذلك من خلال، تضمين دفتر الشروط النموذجي المرفق بأحكام القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 14ماي 2011، المعدل والمتمم، بمقتضيات قانونية هامة، أكد بموجبها على أن القطعة الأرضية موضوع عملية البيع، مخصصة لإنجاز محلات تستعمل أساسا للسكن طبقا لبرنامج السكن المدعم من طرف الدولة لفائدة المرقي العقاري صاحب المشروع العقاري، وذلك على أساس دفتر الشروط، وكل تغيير لوجهة القطعة الأرضية موضوع التنازل، أو استعمالها سواء جزئيا أو كليا لأغراض غير الأغراض المحددة في دفتر الشروط، ينجر عنه فسخ البيع، لذا ينبغي على المرقي العقاري المشتري:

- أن يكون عارفا تمام المعرفة بالوعاء العقاري الذي اشتراه، فيتسلمه في الحالة التي يكون عليها يوم نقل ملكيته، ولا يمكنه أن يمارس أي طعن ضد الدولة مهما يكن السبب، لاسيما بسبب سوء حالة التربة أو باطن الأرض، وأن يتحمل كافة الارتفاقات التي تثقل الوعاء العقاري، المكتسب ملكيته، على اختلاف أنواعها سلبية كانت أم إيجابية.

- تحتفظ الدولة بناء على مقتضيات القانون رقم 90/30 المتعلق بالأملاك الوطنية، المعدل والمتمم، بملكية الكنوز والآثار، التي قد ينطوي عليها الوعاء العقاري غير المبني، أو التي يمكن اكتشافها فيه.

- ليس له الحق في أن يتنازل عن القطعة الأرضية غير المبنية، المتنازل عنها من مجموع الأملاك العقارية المملوكة ملكية خاصة من طرف الدولة، لفائدة الغير، ولا القيام بتأجيرها أو هبتها لأغراض أخرى أو في إطار آخر غير الذي نص عليه مضمون المشروع السكني تحت طائلة سقوط حقه فيها.

- يترتب على عدم احترام بنود دفتر الشروط واعذار المرقي العقاري المعني اللجوء إلى القضاء الإداري، للمطالبة بإسقاط الحقوق العينية العقارية، وتعويضه حسب النسب المحددة في دفتر الشروط.

 - في حالة ما إذا لم تنجز السكنات بانتظام، يُحرم المرقي العقاري المشتري من حقوق التعويض، ويترتب عليه ارجاع الأرضية العقارية موضوع التنازل في الحالة التي كانت عليها سابقا.

المطلب الثاني: الشروط المطلوبة لتفعيل آلية التنازل عن العقار غير المبني الموجه لإنجاز السكن الجماعي المدعم

لم يحدد المشرع الجزائري الشروط المطلوبة لتفعيل آلية التنازل ضمن بند واحد دفعة واحدة، غير أنه يمكن ومن خلال مقتضيات القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 14ماي 2011، المعدل والمتمم، اِستخراج مجموعة الشروط المطلوبة بغرض تفعيل آلية التنازل عن العقارات غير المبنية في مجال الترقية العقارية المدعمة، بحيث تتوزع هذه الشروط بين تلك المتعلقة بالمستفيد من التنازل (الفرع الأول)، وشروط متعلقة بالأرضية محل التنازل (الفرع الثاني)، وأخرى تتعلق بصنف نشاط الترقية العقارية المعنية بآلية التنازل (الفرع الثالث).

الفرع الأول: الشروط المتعلقة بالمستفيد من التنازل عن الأرضية الموجهة لإنجاز السكن الجماعي المدعم

يعتبر المرقي العقاري من المشاركين الأساسيين في نشاط الترقية العقارية، فهو المتدخل الأساسي الذي تقوم عليه الترقية العقارية(أومحمد، 2014/2015، صفحة 31)، وتبعا لذلك فإن فئة المرقين العقاريين هي المعنية بتطبيق أحكام القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 14ماي 2011، المعدل والمتمم.

أولا-تعريف المرقي العقاري: يتطلب ممارسة نشاط الترقیة العقاریة، وجود أشخاص محترفين، يمتلكون مهارات كبیرة في هذا المجال، للقيام بمهامهم، يطلق علیهم اِسم المرقي العقاري، الذي قد یكون من القطاع العام أومن القطاع الخاص. ظهرت هذه التسمية في النصف الثاني من القرن العشرين للدلالة على الشخص الذي يقوم ببناء وتمويل بناء العمارات(سعيداني-لوناسي، 2012، صفحة 232). للتعريف بالمرقي العقاري ينبغي التطرق إلى مختلف التعريفات التي أعطيت له سواء من الناحية اللغوية، الاصطلاحية، القانونية، القضائية وكذلك من الناحية الفقهية.

أ- التعريف اللغوي للمرقي العقاري: مصطلح المرقي العقاري مشتق من عبارة "الترقية العقارية"، التي تعني الترويج والتصعيد في العمل، فمصطلح"المرقي" يقصد به الباعث، الرائد، المتعهد بالبناء، المروج، كذلك يقصد به، الشخص المطور القائم بالتشييد، ومصطلح "عقاري" نسبة إلى العقار، وهو كل من له أصل في حيزه لا يمكن نقله دون تلف مثل الأرض والمنزل. يلاحظ بأن هذا التعريف اللغوي، يتوافق مع مجال نشاط الترقية العقارية، التي تسمح للمرقي العقاري بترقية وتهيئة العقار الحضري(مسكر، 2015/2016، صفحة 14و 15).

ب- التعريف الاصطلاحي للمرقي العقاري: يعتبر المرقي العقاري من الناحية الاصطلاحية بأنه بائع المساحات الأرضية المبنية، أو في إطار البناء، أو مهيء لوعاء عقاري بغرض البناء، أو هو كل شخص طبيعي أو معنوي، الذي في إطار مهنته، أو بصفة عرضية، يقوم بإبرام عقود ترقية عقارية لحساب رب العمل، وقد يكون هذا الشخص مقاولا أو مشيدا، أو مهيئا للوعاء العقاري(مسكر، 2015/2016، صفحة 15).

ج- التعريف القانوني للمرقي العقاري: انطلاقا من مضمون أحكام القانون رقم 11/04المحدد للقواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية، يلاحظ بأن المشرع الجزائري قد تطرق للمقصود بالمرقي العقاري في أكثر من مادة من هذا القانون،فبموجب الفقرة الرابعة عشر من المادة 03"يعد مرقيا عقاريا كل شخص طبيعي أو معنوي يبادر بعمليات بناء مشاريع جديدة أو ترميم أو اِعادة تأهيل أو تجديد أو اِعادة هيكلة، أو تدعيم بنايات تتطلب أحد هذه التدخلات، أو تهيئة وتأهيل الشبكات قصد بيعها أو تأجيرها"، وبمقتضى نص المادة 18 من نفس القانون، "يعد مرقيا عقاريا، في مجموع الحقوق والواجبات، مرقي الأوعية العقارية المخصصة حصرا للبناء و/أو التجديد العمراني قصد بيعها".

أما فيما يخص المرسوم التنفيذي رقم 12/84المؤرخ في 20فيفري 2012المحدد لكيفيات منح الاِعتماد لممارسة مهنة المرقي العقاري وكذا كيفيات مسك الجدول الوطني للمرقين العقاريين(الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديموقراطية الشعبية، العدد 11، المؤرخة في 26فيفري 2012)،المعدل والمتمم، بموجب المرسوم التنفيذي رقم 13/96المؤرخ في 26فيفري 2013(الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديموقراطية الشعبية، العدد 13، المؤرخة في 06 مارس 2013)،وبالمرسوم التنفيذي رقم 19/243المؤرخ في 08سبتمبر2019(الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديموقراطية الشعبية، العدد 55، المؤرخة في 15سبتمبر 2019)، فقد قام المشرع الجزائري بالتعريف بالمرقي العقاري من خلال نص المادة 02على أنه: "يعتبر مرقيا عقاريا كل شخص طبيعي أو معنوي يحوز اِعتمادا ويمارس نشاط الترقية العقارية كما هو محدد في القانون رقم 11/04المؤرخ في 17فيفري 2011الذي يحدد القواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية".

   من خلال النصوص القانونية السابقة الذكر يتضح لنا بأن المشرع الجزائري قد اعتمد ضمن نص الفقرة 14من المادة 03من القانون رقم 11/04المحدد للقواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية، على معيار النشاط لتعريف المرقي العقاري، فهوكل من يمارس عمليات البناء قصد البيع أو الإيجار أو التدخل في الأنسجة العمرانية الموجودة والتي بها مشاكل مادية،بالمقابل أشار المشرع ضمن نص المادة02منالمرسوم التنفيذي رقم 12/84المحدد لكيفيات منح الاعتماد لممارسة مهنة المرقي العقاري وكذا كيفيات مسك الجدول الوطني للمرقين العقاريين، المعدل والمتمم، إلى أنه ينبغي على المرقي العقاري أن يكون حائزا على اعتمادلممارسة أي نشاط يدخل ضمن موضوع الترقية العقارية، لذلك أقر الفقهبأن المشرع الجزائري قد توسع ضمن هذه المادة في تعريفه للمرقي العقاري(زروق، 2017، صفحة 776)مقارنة بنص الفقرة 14من المادة 03من القانون رقم 11/04، وكذلك نص المادة 18من نفس القانون التي جاء فيها مفهوم المرقي العقاري ضيقا ومحصورا في كل من يمارس عملية البناء والتجديد العمراني قصد البيع دون الإيجار(كتو، 2013/2014، صفحة 61).

د- التعريف القضائي للمرقي العقاري: لا يوجدتعريف قضائي خاص بالمرقي العقاري في الجزائر، بينما الأمر مختلف على مستوى القضاء الفرنسي، حيث ظهر التعريف القضائي للمرقي العقاري، في وقت كانت فيه القواعد القانونية التجارية في القانون الفرنسي بالكاد تحمي المشتري. كانت هذه هي الحال على وجه الخصوص عندما تملك المرقي العقاري أسهما في شركة يحكمها القانون الصادر بتاريخ 28جوان 1938المتعلق بتنظيم الملكية العقارية المشتركة في العقارات المقسمة إلى شقق(Malinvaud & Jestaz, 1995, p. 39).

لقد تضمن هذا القانون بابين، الأول تعلق بشركات البناء، والذي ألغي لاحقا بموجبالقانون رقم 71-579 المتعلق بالعمليات المختلفة للبناء المعدل بالقانون 72-649الصادر بتاريخ 11جويلية 1972، أما الباب الثاني فنظم بموجبه المشرع الفرنسي النظام القانوني للملكية المشتركة في العقارات المقسمة إلى شقق. هذه الشركات طابعها مدني وليس تجاري، لا تهدف إلى تحقيق الربح،ظهرت بعد نهاية الحرب العالمية الأولى(1914-1918)، نتيجة اِستفحال أزمة السكن بسبب هذه الحرب، حيث عمدتجماعات من الأفراد الراغبين في الحصول على ملكية شقق إلى انشائها، فكان يقوم كل شريك بدفع حصته بنسبة قيمة الشقة التي يختارها لنفسه بحسب التصميم الذي يرسم للعقار الجماعي المجزأ إلى شقق والمزمع إقامته، فتشتري الشركة الأرض لتبدأ في البناء وإذا اِقتضى الحال تعقد القروض اللازمة لإتمام انجاز العقار مع ضمانها برهن رسمي وتتعهد أن تعطي كل شريك خلال مدة وجودها وهي في العادة خمسة عشر سنة حق اِستعمال الشقة التي اِختارها بصفة مستأجر على أن يصبح مالكا لها عند اِنحلال الشركة وفي نفس الوقت يدفع الشركاء للشركة على أقساط مبالغ تكفي لدفع الفوائد ولسداد المبالغ المقترضة، علاوة على ما يلزم من نفقات صيانة العقار، ثم تنحل الشركة بعد أن تكون قد أوفت بكل ما عليها من التزامات مالية، ويتحقق عندها ما يسمى "بالقسمة التمليكية"، وبمقتضى قانون 28جوان 1938، اعترف المشرع الفرنسي بصحة هذا النوع من الشركات(المغازي، 1949، صفحة 14و 16).

غير أن هذه الشركات فقدت جزءا كبيرا من هدفها الأصلي، وهو بناء مساكن للشركاء فيها وأصبحت أداة في يد المرقين العقاريين، الذين كان عددهم قليلا أنذاك بغرض بناء العقارات وبيعها(عياشي، 2011/2012، صفحة 09)،لأنه ثمة من الشركاء في هذه الشركات التمليكية ممن قام بحوالة حقه منالأسهم في الشركة مع عدم ضمان العيوب التي توجد في الشقة وقت الحوالة لفائدة المرقي العقاري، فالشريك المتنازل عن أسهمه كان لا يضمن سوى وجود الشركة. وعندما اتضح بأن الشقة المقابلة لهذه الأسهم بها عيوب أو أنها غير مطابقة لمواصفات البناء عند بيعها من طرف المرقي العقاري لفائدة المشترين، وفي ظل غياب إطار قانوني يؤطر مهنة المرقي العقاري، انخرطت المحاكم الفرنسية في نهج يتمثل في البحث عن صاحب المعاملة العقارية، بشأن النزاعات المطروحة عليها، بغض النظر عن أي عقد قد تم اِبرامه أو لم يبرم بين المرقي العقاري البائع وبين المشتري،وبذلك نشأت فكرة مسؤولية المرقي العقاري على أساس هذه الصفة(Malinvaud & Jestaz, 1995, p. 40)جزائيا ثم لاحقا مدنيا(نوي، 2017/2018، صفحة 25)،وكان هذا في الأساس تطبيقا لنظرية مخاطر الربح(Malinvaud & Jestaz, 1995, p. 40).

بموجب القرار الصادر عن محكمة استئناف باريس بتاريخ 12جوان 1963، تم اِعتبار المرقي العقاري بأنه الشخص الذي يتولى المبادرة والعناية الرئيسية في عملية اِنجاز البناء، ثم تم تداول هذه العبارات في مضمون قرارات قضائية أخرى، صدرت عن محكمة النقض الفرنسية(نوي، 2017/2018، صفحة 25)،كنظام الحماية لفائدة المشتري، الذي وضعته هذه المحكمة القائم أساسا على تعريف المرقي العقاري بأنه الشخص الذي كان لديه "المبادرة والرعاية الرئيسية لعملية البناء"، كما هو الحال عليه وعلى سبيل المثال، في القرارين القضائيين الصادرين عن الغرفة المدنية الثالثة بمحكمة النقض الفرنسية بتاريخ 17جوان 1992و14أكتوبر1992(Malinvaud & Jestaz, 1995, p. 40).تطور الاجتهاد القضائي الفرنسي بخصوص هذه المسألة، وأصبح المرقي العقاري هو الشخص الطبيعي أو المعنوي، الذي يأخذ المبادرة يبيع أو يورد عقارا مطابقا لقواعد الفن، وخاليا من العيوب. كما عملت محكمة النقض الفرنسية على تطوير بعض الوسائل القانونية التي تساعد على تكييف النشاط على أنه نشاط الترقية العقارية، من أجل اخضاع المرقي العقاري إلى نظام مسؤولية خاص، وحماية رب العمل أو المقتني، فأصبح المرقي العقاري ملزما بتحقيق نتيجة، يتعرض في حال عدم تحققها إلى عقوبات مدنية وأخرى جزائية، وهو التزام يقتصر على المرقي العقاري الفعلي، الذي يتولى إما بنفسه، أو بواسطة الغير، القيام بكافة الإجراءات القانونية والإدارية والمالية المرتبطة بعملية البناء، ويكون مستقلا في هذه المهام والمبادر إليها، دون المرقي العقاري الإتفاقي، الذي يتعاقد مع رب العمل، بموجب عقد الترقية العقارية، حيث يلتزم المرقي العقاري الوكيل، بتجديد البناء أو بتشييد بناية أو عدة بنايات وأن يباشر بنفسه، أو بواسطة الغير، مقابل أجر محدد، القيام بكل أو بعض العمليات القانونية والإدارية والمالية المتعلقة بالمشروع مقابل ثمن متفق عليه مع رب العمل الموكل. من بين المعايير التي أخذ بها القضاء الفرنسي في تكييفه للشخص على أنه مرقي عقاري، معيار القيام ببعض الأعمال لاسيما منها التعريف بمضمون المشروع العقاري، البحث عن التمويل المالي، تأمين العملية العقارية لدى المؤسسات المالية المختصة بالتأمين، اختيار مهندسي الأبنية، التنسيق ومراقبة الأعمال وتسويق العقارات، ونتيجة لذلك، لم يتردد القضاء الفرنسي في اعطاء صفة المرقي العقاري، لمتدخلين غير مباشرين في عملية البناء، فأقرت محكمة النقض الفرنسية من خلال القرار الصادر عن الغرفة المدنية الثالثة بتاريخ 10فيفري 1993،أن المقاولة التي تولت بعض الخدمات، كإعداد التصاميم ومراقبة الأعمال المرتبطة بالبناء، تعتبر أنها قد قامت بأعمال أساسية، وتولت المبادرة والعناية الرئيسية بالعملية الترقوية، وبالتالي تعتبر مرقيا عقاريا، تقع عليها المسؤولية المتعلقة بالنقائص الموجودة في البناء(نوي، 2017/2018، صفحة 26و 29).          

ه-التعريف الفقهي للمرقي العقاري: تعددت التعريفات الفقهية المقدمة بشأن المرقي العقاري، ومن أبرزها نجد التعريف الفقهي القائل بأن "المرقي العقاري هو الذي يتعهد قبل رب العمل، بمقتضى عقد الترقية العقارية، في مقابل أجر محدد، أن يقوم بتشييد المباني إما بنفسه، أو بواسطة الغير، مع القيام بجميع الأعمال المادية والتصرفات القانونية، والإجراءات الإدارية والعمليات المالية، التي من شأنها أن تؤدي إلى إنجاز البناء"(كتو، 2013/2014، صفحة 60)،وفي تعريف فقهي آخر هو ذلك:"الشخص الذي يتولى مقابل أجر متفق عليه، تحقيق العملية المعمارية، التي يتعهد بها إليه رب العمل، بمقتضى عقد التمويل العقاري، وذلك بالقيام بكل ما يتطلبه هذا التحقيق، من تمويل واِدارة، وابرام كافة التصرفات القانونية اللازمة، باسم رب العمل، حتى يسلم العقار المبني كاملا وتاما، خاليا من العيوب"(بن عيسى، 2016/2017، صفحة 08). 

ثانيا- شروط اكتساب صفة المرقي العقاري: استنادا إلى موادالقانون رقم 11/04المحدد للقواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية، فإنه لا يمكن لأي شخص طبيعي  أو معنوي، اكتسابصفة المرقي العقاري، إلا بعد الحصول المسبق على الاعتماد، فالقيدفي السجل التجاري، ثم التسجيل في الجدول الوطني للمرقين.تطبيقالذلك أصدر المشرع الجزائري المرسوم التنفيذي رقم 12/84المؤرخ في 20فيفري 2012والذي يحدد كيفيات منح الاعتماد لممارسة مهنة المرقي العقاري وكذا كيفيات مسك الجدول الوطني للمرقين العقاريين،المعدل والمتمم، بموجب المرسوم التنفيذي رقم 13/96المؤرخ في 26فيفري 2013، وكذلك بالمرسوم التنفيذي رقم 19/243المؤرخ في 08سبتمبر 2019.

أ- الحصول على الاعتماد:يشترط المشرع في الشخص الطبيعي أو المعنوي، حيازة اعتماد لممارسة نشاط الترقية العقارية، ويعتبر الاعتماد عبارة عن قرار إداري، صادر عن جهة إدارية تتمثل في الوالي، بعد موافقة اللجنة الولائية لاعتماد المرقين العقاريين، بناء على الملف الذي قدمه المعني(المادة 02من المرسوم التنفيذي رقم 19/243المعدلة للمادة 05من المرسوم التنفيذي رقم 12/84الذي يحدد كيفيات منح الاعتماد لممارسة مهنة المرقي العقاري وكذا كيفيات مسك الجدول الوطني للمرقين العقاريين).يتميز هذا الاعتماد بأنه شخصي وقابل للإلغاء لا يمكن التنازل عنه أو أن يكون موضوع إيجار أيا كان شكله(المادة 13من المرسوم التنفيذي رقم 12/84الذي يحدد كيفيات منح الاعتماد لممارسة مهنة المرقي العقاري وكذا كيفيات مسك الجدول الوطني للمرقين العقاريين، المعدل والمتمم).

01- الشروط المطلوبة بمقتضى القانون للحصول على الاعتماد: ميز المشرع الجزائري بين حالة الشخص الطبيعي وحالة الشخص المعنوي فيما يخص الشروط التي يتطلبها الحصول على اعتماد ممارسة نشاط الترقية العقارية، وتفاديا للتكرار سنعمد إلى اِبداء الشروط التي ينفرد بها كل من الشخص الطبيعي والشخص المعنوي على حدى ثم ندرج الشروط المشتركة بينهما.

1-1-بالنسبة للشخص الطبيعي: يشترط المشرع في الشخص الطبيعي طالب الاِعتماد بغرض ممارسة مهنة المرقي العقاري عدة شروط تتمحور أساسا حول ما يلي:

- الجنسية: طالب الاعتماد لممارسة مهنة المرقي العقاري ينبغي أن يكون من جنسية جزائرية وذلك حسب ما هو منصوص عليه ضمن مقتضيات نص المادة 06من المرسوم التنفيذي رقم 12/84المحدد لكيفيات منح الاعتماد لممارسة مهنة المرقي العقاري وكذا كيفيات مسك الجدول الوطني للمرقين العقاريين، المعدل والمتمم، ودون تحديد ما إذا كانت أصلية أو مكتسبة، مما يعني بشكل ضمني بأن  المشرع الجزائري قد استثنى الأجانب من نطاق الترشح لممارسة مهنة المرقي العقاري، وهو ما يعدتراجعا عن الاشتراطات، التي سبق إقرارها بموجب المادة 03من المرسوم التشريعي رقم 93/03المتعلق بالنشاط العقاري والملغى بموجب القانون رقم 11/04المحدد للقواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية، حيث كان نشاط الترقية العقارية في ظل سريان المرسوم التشريعي رقم 93/03، غير محظور على المستثمرين الأجانب(بوعتبة، 2015، صفحة 118).     

-السن: استنادا إلى مقتضيات نص المادة 06من المرسوم التنفيذي رقم 12/84المحدد لكيفيات منح الاعتماد لممارسة مهنة المرقي العقاري وكذا كيفيات مسك الجدول الوطني للمرقين العقاريين، المعدل والمتمم، يشترط المشرع الجزائري في طالب الاعتماد لممارسة مهنة المرقي العقاري أن لا يقل سنه عن خمس وعشرين سنة، حيث يعد هذا الشرط تقييدا واضحا لما ورد ضمن المادة 19من القانون رقم 11/04المحدد للقواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية، والتي أقرتبإمكانية ممارسة نشاط الترقية العقارية من طرف كل شخص طبيعي أو معنوي مؤهل للقيام بأعمال التجارة، دون أن تحدد سنا معينا لذلك(كتو، 2013/2014، صفحة 64).

- التمتع بالحقوق المدنية: يشترط المشرع في طالب الاعتماد بغرض ممارسة نشاط الترقية العقارية، أن يكون متمتعا بحقوقه المدنية، والتي يقصد بها تلك الحقوق المقررة لحماية الشخص وتمكينه من القيام بأعمال يستفيد منها في حياته ونشاطه. تنقسم هذه الحقوق إلى حقوق عامة وحقوق خاصة، فالحقوق العامة التي تضمن للشخص حريته في مختلف مظاهرها تقررها فروع القانون العام، أما الحقوق الخاصة فتقررها فروع القانون الخاص وتشمل الحقوق المالية وحقوق الأسرة(بوعتبة، 2015، صفحة 118).

- اِكتتاب التأمينات اللازمة: يشترط المشرع الجزائري في طالب الاعتماد بمقتضى نص المادة 06من المرسوم التنفيذي رقم 12/84المحدد لكيفيات منح الاعتماد لممارسة مهنة المرقي العقاري وكذا كيفيات مسك الجدول الوطني للمرقين العقاريين، المعدل والمتمم،أن يكتتب عقد تأمين ضد العواقب المالية والمسؤولية المدنية والمهنية لنشاطاته، ويؤكد على هذا الشرط كذلك ضمن مقتضيات أحكام المرسوم التنفيذي رقم 12/85المؤرخ في20فيفري 2012المتضمن دفتر الشروط النموذجي الذي يحدد الالتزامات والمسؤوليات المهنية للمرقي العقاري(المادة 30فقرة 01من المرسوم التنفيذي رقم 12/85المؤرخ في20فيفري 2012المتضمن دفتر الشروط النموذجي الذي يحدد الالتزامات والمسؤوليات المهنية للمرقي العقاري، الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديموقراطية الشعبية،العدد 11، المؤرخة في 26فيفري 2012).يقصد بالتأمين عن المسؤولية المدنية والمهنية لنشاطات المرقي العقاري، التأمين عن الأضرار التي قد تنجم جراء نشاطات الترقية العقارية، أما عن اِكتتاب تأمين ضد العواقب المالية فعلى ما يبدو، المشرع الجزائري قصد بها اِكتتاب تأمين لدى صندوق الضمان والكفالة المتبادلة في الترقية العقارية والذي يختص بضمان نشاطات الترقية العقارية، والثابت هو أن الاِنتساب إلى هذا الصندوق مقصورعلى المرقين العقاريين المعتمدين بعد الحصولعلى الاعتماد والقيدفي السجل التجاري والتسجيلفي الجدول الوطني للمرقين العقاريين. يثور تساؤل مفاده كيف يعقل أن يشترط القانون على طالب الحصول على اعتماد لممارسة نشاط الترقية العقارية اِكتتاب عقد تأمين ضد العواقب المالية عبر هذا الصندوق وهو لم يحصل بعد على اعتماد ممارسة نشاط الترقية العقارية(بوعتبة، 2015، صفحة 118)؟

1-2- بالنسبة للشخص المعنوي: يمكن للشخص المعنوي أن يلتمس طلب الحصول على الاعتماد بغرض ممارسة أنشطة الترقية العقارية، وفق ما يقره القانون الجزائري في مجال الشركات التجارية، وتبعا لذلك يشترط المشرع في الشخص المعنوي طالب الاعتماد أن يكون خاضعا للقانون الجزائري، من حيث إنشائه وممارسة نشاطه للتشريع المتعلق بالشركات التجارية طالما أنه يأخذ شكل من أشكالها، كأن يكون في شكل شركة ذات الشخص الوحيد أو شركة مساهمة أو في شكل شركة توصية بالأسهم أو في شكل شركة أشخاص متعددة ذات مسؤولية محدودة.

1-3-الشروط المشتركة بين الشخص الطبيعي والشخص المعنوي: انطلاقا من مضمون أحكام المرسوم التنفيذي رقم 12/84الذي يحدد كيفيات منح الاعتماد لممارسة مهنة المرقي العقاري وكذا كيفيات مسك الجدول الوطني للمرقين العقاريين، المعدل والمتمم، ثمة شروط مشتركة بين كل من الشخص الطبيعي والمالك أو الملاك الممثلين للشخص المعنوي للحصول على الاعتماد، بغرض ممارسة مهنة الترقية العقارية، وتجدر الإشارة إلى أنه قد تم انتقاد المشرع الجزائري من حيث أنه استعمل مصطلح المالك أو الملاك بالنسبة للشخص المعنوي، ضمن أحكام المرسوم التنفيذي رقم 12/84، فالأصح هو لفظ الشريك أو الشركاء، أو المسير تماشيا وأحكام القانون التجاري في مجال الشركات التجارية(بوعتبة، 2015، صفحة 118و 119)، وتتمحور هذه الشروط أساسا حول ما يلي :

-اثبات وجود الموارد المالية الكافية:يشترط المشرع في طالب الاعتماد بغرض ممارسة نشاط الترقية العقارية، سواء كان شخصا طبيعيا أو معنويا أن يمتلك القدرات المالية الكافية، وقد نص المشرع على هذا الشرط انطلاقا من نص المادة 06من المرسوم التنفيذي رقم 12/84الذي يحدد كيفيات منح الاعتماد لممارسة مهنة المرقي العقاري وكذا كيفيات مسك الجدول الوطني للمرقين العقاريين، المعدل والمتمم، والتي أحالت على التنظيم كيفيات تأطير هذا الشرط. تبعا لذلك تم الإفراج بتاريخ 06 ديسمبر2013عن قرار وزاري مشترك بين وزارة السكن والعمران ووزارة المالية يتعلق بإثبات الموارد الكافية لاِكتساب صفة المرقي العقاري، إذ بمقتضاه تتشكل هذه الموارد المالية من الموارد الخاصة بالمرقي العقاري، القروض البنكية التي يكتتبها المرقي العقاري والدفعات التي يقدمها الطالبون لاِقتناء الأملاك العقارية في إطار عقد البيع على التصاميم(المادة 02 من القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 06 ديسمبر 2013 المتعلق بإثبات الموارد الكافية لاكتساب صفة المرقي العقاري، الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديموقراطية الشعبية، العدد 02، المؤرخة في 13 جانفي 2013). يتم اثبات وجود الموارد المالية الكافية بلجوء طالب الاعتماد إلى اكتتاب تصريح شرفي يثبت إمكانياته في تعبئة الموارد المالية الكافية لإنجاز مشاريعه العقارية قبل الانطلاق في إنجازها، بالموازاة تم تحديد مضمون نموذج التصريح الشرفي في ملحق خاص بالقرار الوزاري المشترك المؤرخ في 6/12/2013المتعلق بإثبات الموارد الكافية لاِكتساب صفة المرقي العقاري.

- تقديم ضمانات حسن السلوك والكفاءة وعدم الوقوع في أحد موانع الممارسة: ينبغي على طالب الحصول على الاعتماد، سواء كان شخصا طبيعيا، والمالك أو الملاك بالنسبة للشخص المعنوي، تقديم ضمانات حسن السيرة والسلوك وعدم الوقوع في أحد موانع الممارسة، بالمقابل لم يبين المشرع الجزائري المقصود بضمانات حسن السيرة والسلوك لكنه قام بتعداد موانع ممارسة نشاط الترقية العقارية ضمن أحكام نص المادة 20من القانون رقم 11/04 المحدد للقواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية، والمتمثلة في تعرض الشخص لعقوبات قضائية جزائية بشأن أفعال مجرمة قانونا، كالتزوير واستعمال المزور في المحررات الخاصة والتجارية أو البنكية، السرقة، اخفاء المسروقات، خيانة الأمانة والتفليس وابتزاز الأموال أو القيم أو التوقيعات، النصب، اصدار شيك بدون رصيد، رشوة موظفين عموميين، الإدلاء بشهادة الزور واليمين الكاذبة، الغش الضريبي، ارتكاب الجنح المتعلقة بالشركات التجارية، إضافة إلى الأعضاء المشطوبينتأديبيا وبصفة نهائية بسبب الإخلال بنزاهة المهن المشكلة في نقابات، وبالتالييمكن للشخص الطبيعي طالب الاعتماد أو الشريك بالنسبة للشخص المعنوي إثبات حسن السلوك بتقديم مستخرج من صحيفة السوابق العدلية لا يزيد تاريخ صدورها على ثلاثة أشهر وفيما يخص ضمان الكفاءة فيثبت عن طريق شهادات حسن الإنجاز.

- اِثبات وجود محلات ذات اِستعمال تجاري ملائمة: ينبغي على طالب الاعتماد أن يثبت وجود محلات ذات استعمال تجاري ملائمة ومجهزة بوسائل الاتصال لتسمح بممارسة لائقة ومعقولة للمهنة، ويقدم هذا الإثبات عند التسجيل في الجدول الوطني للمرقين العقاريين. غير أنه قد تم وصف هذا الشرط بأنه غير واضح وعلى المشرع توضيحه أكثر وذلك بتبيان المواصفات الواجب توفرها في المحلات حتى تكون ملائمة لممارسة مهنة المرقي العقاري مثلما هو الحال مثلا في القوانين المنظمة لمهنة التوثيق والتي تحدد المقاييس والشروط الواجب توفرها في المكاتب حتى تكون ملائمة لممارسة مثل هذه المهنة(بوعتبة، 2015، صفحة 119و 120). 

- اِثبات الكفاءة المهنية: ينبغي علىطالب الاعتماد سواء كان شخصا طبيعياأو مسيرابالنسبة للشخص المعنوي أن يتوفر على كفاءات مهنية مرتبطة بالنشاط الذي يمارسه، ويقصد بالكفاءة المهنية حيازة طالب الاعتمادلشهادة عليا في مجالات الهندسة المعمارية أو البناء أو القانون أو الاقتصاد أو المالية أو التجارة أو أي مجال تقني آخر يسمح بالقيام بنشاط المرقي العقاري. وبإمكان للشخص الذي لا يستوفي شرط الكفاءة المهنية أن يثبت الاِستعانة بصفة دائمة وفعلية بمسير يتوفر فيه شرط الكفاءة المهنية.

غير أنه ضمن أحكام المرسوم التنفيذي رقم 13/96المؤرخ في 26فيفري 2013المعدل للمرسوم التنفيذي رقم 12/84المحدد لكيفيات منح الاعتماد لممارسة مهنة المرقي العقاري وكذا كيفيات مسك الجدول الوطني للمرقين العقاريين، يلاحظ بأن المشرع لم يشترط في طالب الاعتمادحيازة شهادة جامعية بل تحدث عن قيام طالبالاعتمادبتبرير الكفاءات المهنية المتوفرة لديه والمرتبطة بالنشاط(المادة 02من المرسوم التنفيذي رقم 13/96المؤرخ في 26فيفري 2013المعدل للمرسوم التنفيذي رقم 12/84الذي يحدد كيفيات منح الاعتماد لممارسة مهنة المرقي العقاري وكذا كيفيات مسك الجدول الوطني للمرقين العقاريين). وعليه يثور تساؤل جوهري والحال هذه يتمحور حول كيفية إثبات الكفاءة المهنية لاسيما في حالة ما إذا كان طالبالاعتمادلا يحوز شهادة جامعية؟(بوعتبة، 2015، صفحة 120).

2- الإجراءات القانونية للحصول على الاعتماد: يمر الحصول على الاعتماد بغرض ممارسة نشاط الترقية العقارية بمجموعة من الإجراءات القانونية، بدءا بإيداع الملف المطلوب قانونا لدى المديرية الولائية المكلفة بالسكن، ثم قيام اللجنة الولائية لاعتماد المرقين العقاريين بدراسة الطلب، لتصدر في نهاية المطاف قرار منح الاعتمادأو ترفض الطلب.

2-1- ايداع ملف الحصول على الاعتماد: يتم إيداع ملف الحصول على اعتماد ممارسة نشاط الترقية العقارية لدى المديرية الولائية المكلفة بالسكن، سواء تعلق الأمر بشخص طبيعي أو ممثل عن الشخص المعنوي. يشترط أن يحتوي هذا الملف على طلب مرفق بالوثائق المنصوص عليها ضمن أحكام المادة 02من المرسوم التنفيذي رقم 19/243المعدلة والمتممة للمادة 08من المرسوم التنفيذي رقم 12/84المحدد لكيفيات منح الاعتماد لممارسة مهنة المرقي العقاري وكذا كيفيات مسك الجدول الوطني للمرقين العقاريين، مقابل وصل اِستلام يمنح لطالب الاعتماد.

2-2-دراسة الطلب من طرف اللجنة الولائية لاعتماد المرقين العقاريين: استنادا لمقتضيات نص المادة 02من المرسوم التنفيذي رقم 19/243المؤرخ في 08سبتمبر 2019المعدلة للمادة 14من المرسوم التنفيذي رقم 12/84المحدد لكيفيات منح الاعتمادلممارسة مهنة المرقي العقاري وكذا كيفيات مسك الجدول الوطني للمرقين العقاريين، تنشأ لدى الوالي لجنة ولائية لاعتمادالمرقين العقاريين ويرأسها ممثل عنه، تقوم بدراسة طلبات الحصول على الاعتماد، إذ يعتبر رأيها إلزامي لأن منح قرار الاعتمادمرتبط بموافقتها. إضافة إلى ذلك طلبات الحصول على الاعتمادتخضع إلى التحقيق الإداري من طرف مصالح الأمن المختصة خلال أجل أقصاه شهر إبتداء من تاريخ مراسلتها من طرف الوالي(المادة 02من المرسوم التنفيذي رقم 19/243المعدلة للمادة 05من المرسوم التنفيذي رقم 12/84الذي يحدد كيفيات منح الاعتماد لممارسة مهنة المرقي العقاري وكذا كيفيات مسك الجدول الوطني للمرقين العقاريين ).

2- 3- صدور قرار منح الاعتماد: يترتب على دراسة الملف من طرف اللجنة الولائية لاعتمادالمرقين العقاريين ورود احتمالين، أولهما يتمحور حول قبول الطلب وبالتالي منح قرار الاعتمادمن طرف الوالي في أجل ثلاثة أشهر إبتداء من تاريخ اِستلام الطلب، أما ثانيهما فيتمحور حول حالة رفض منح قرار الاعتمادوذلك في حالة ما إذا لم يستوف طالب الاعتمادالشروط القانونية المطلوبة، على أن يكون قرار رفض منحالاعتمادمبررا ويبلغ إلى صاحب الطلب برسالة موصى عليها مع وصل استلام، وفي هذه الحالة يمكن للمعني رفع طعن كتابي إلى الوالي خلال ثلاثين يوما من تاريخ تبليغه الرفض لتقديم معلومات جديدة أو إثباتات لدعم طلبه أو الحصول على دراسة مكملة، وعلى الوالي الفصل في ذلك في غضون الشهرين الذين يليان استلام الطعن(المادة 02من المرسوم التنفيذي رقم 19/243المعدلة للمادة 05من المرسوم التنفيذي رقم 12/84الذي يحدد كيفيات منح الاعتماد لممارسة مهنة المرقي العقاري وكذا كيفيات مسك الجدول الوطني للمرقين العقاريين).

ب-القيد في السجل التجاري: استنادا لنص المادة 02من المرسوم التنفيذي رقم 19/243المؤرخ في 08سبتمبر 2019المعدلة للمادة 23من المرسوم التنفيذي رقم 12/84الذي يحدد كيفيات منح الاعتماد لممارسة مهنة المرقي العقاري وكذا كيفيات مسك الجدول الوطني للمرقين العقاريين،ينبغي على المرقي العقاري الحاصل على قرار اعتماد ممارسة نشاط الترقية العقارية من طرف الوالي المختص إقليميا، أن يقوم بجميع الشكليات الضرورية بغرض القيد في السجل التجاري وعلى إثر عملية القيد يقوم بموافاة الوالي بمجموعة من الوثائق من بينها نسخة من مستخرج السجل التجاري وذلك للسماح له بالتسجيل في الجدول الوطني للمرقين العقاريين.

ج-التسجيل في الجدول الوطني للمرقين العقاريين: يلي اِجراء الحصول على الاعتماد والقيد في السجل التجاري، القيام بالتسجيل في الجدول الوطني للمرقين العقاريين، والذي يتم بشكل آلي، بما أن المرقي العقاري قد قام بموافاة الوالي بنسخة من مستخرج من السجل التجاري، ويترتب عن هذا الإجراء تسليم المرقي العقاري شهادة تسجيل كترخيص للمرقي العقاري من أجل ممارسة نشاط الترقية العقارية وفق ما هو مقرر بموجب نص المادة 23فقرة 01من القانون رقم 11/04المحدد للقواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية، كمايترتب عنه اِنتساب المرقي العقاري بشكل آلي إلى صندوق الضمان والكفالة المتبادلة للترقية العقارية وفق نص المادة 25من المرسوم التنفيذي رقم 12/84الذي يحدد كيفيات منح الاعتمادلممارسة مهنة المرقي العقاري وكذا كيفيات مسك الجدول الوطني للمرقين العقاريين، المعدل والمتمم.وتجدر الإشارة إلى أن هذا الصندوق قد أنشيء بموجب المرسوم التنفيذي رقم97/406المؤرخ في 03نوفمبر1997،(الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديموقراطية الشعبية، العدد 73، المؤرخة في 05نوفمبر 1997)،المعدل والمتمم، بموجبالمرسوم التنفيذي رقم 14/180المؤرخ في 05جوان2014(الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديموقراطية الشعبية، العدد 37، المؤرخة في 19جوان 2014)، بمناسبة استحداث المشرع الجزائري سنة 1997لعدة مؤسسات مالية بغرض جعل نشاط الترقية العقارية أقل خطورة وأكثر أمانا لكل من المرقين العقاريين والمقتنين المستفيدين من السكنات. يعد هذا الصندوق هيئة تتمتع بالشخصية المعنوية والاستقلال المالي، له طابع تعاوني، موضوع تحت وصاية وزارة السكن والعمران، يتمحور دوره في ضمان الدفعات المالية المقدمة من طرف المكتتبين في شكل تسبيقات في إطار عقود البيع بناء على التصاميم، وكذلك ضمان إتمام الأشغال، مع تحقيق تغطية أوسع للالتزامات المهنية والتقنية في مجال الترقية العقارية(طيب، 2011، صفحة 466و 467).     

الفرع الثاني: الشروط المتعلقة بالأرضية محل التنازل الموجهة لإنجاز السكن الجماعي المدعم

لقد تم اِستبعاد الأملاك العقارية العمومية التابعة لملكية الدولة من نطاق تطبيق أحكام القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 14ماي 2011المحدد لشروط وكيفيات التنازل عن قطع أرضية تابعة للأملاك الخاصة للدولة وموجهة لإنشاء برامج السكنات المدعمة من طرف الدولة، المعدل والمتمم، وذلك لأن هذه الأملاك تدخل ضمن مشتملات الأملاك الوطنية العامة التي لا تتحمل تملك الخواص لها بسبب طبيعتها أو الغرض المسطر لها كونها موجهة للنفع العام لا غير(المادة 25من القانون رقم 90/25المؤرخ في 18نوفمبر 1990المعدل والمتمم بالأمر رقم 95/26المؤرخ في 26سبتمبر 1995المتضمن قانون التوجيه العقاري، الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديموقراطية الشعبية، العدد 49، المؤرخة في 18نوفمبر 1990). 

وبالتالي فإن المشرع الجزائري يشترط في الأراضي التي تكون موجهة للترقية العقارية المدعمة أن تكون تابعة للأملاك العقارية الخاصة للدولة، حيث تعتبر أملاكا عقارية خاصة مملوكة للدولة جميع الأملاك العقارية غير المصنفة ضمن الأملاك العقارية العمومية والتي يمكن أن تكون محل ملكية خاصة على خلاف الملكية العامة(المادة 03من القانون رقم 08/14المؤرخ في 20جويلية 2008المعدل والمتمم للقانون رقم 90/30المتضمن قانون الأملاك الوطنية، الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديموقراطية الشعبية، العدد 44، المؤرخة في 03أوت 2008)، بتعبير آخر، الأملاك الخاصة التابعة ملكيتها للدولة هي كل الأموال التي تملكها الدولة ملكية خاصة وغير مخصصة للنفع العام ويكون التصرف فيها كتصرف الأفراد في أموالهم الخاصة(السنهوري، 1998، صفحة 154)،لذلك ينبغي أن تعين مسبقا الأراضي غير المبنية التي يُلتمسشراؤها في إطار تطبيق القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 14ماي 2011،المعدل والمتمم، من طرف مصالح أملاك الدولة، وإبلاغها لفائدة المرقين العقاريين(المادتين 01و 03من القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 14ماي 2011الذي يحدد شروط وكيفيات التنازل عن قطع أرضية تابعة للأملاك الخاصة للدولة وموجهة لإنشاء برامج السكنات المدعمة من طرف الدولة، المعدل والمتمم)،والتي ينبغي ألا تكون مثقلة بأي قيد كالارتفاق أو وجود نزاع قضائي بشأنها، والتي تسمح قواعد التعمير المطبقة عليها بإنجاز البنايات المبرمجة(المذكرة رقم 4647الصادرة عن المديرية العامة للأملاك الوطنية في 12ماي 2013والمتعلقة بالتنازل عن الأراضي التابعة للأملاك الخاصة للدولة الموجهة لاِنجاز مشاريع الترقية العقارية ذات الطابع الاجتماعي والدفع بالتقسيط).

في الواقع، إن وكالات مسح الأراضي هي من تزود مديريات أملاك الدولة على مستوى التراب الوطني بالطبيعة القانونية للأراضي التي ستستوعب مشاريع الترقية العقارية اعتمادا على المخططات المترتبة عن تطبيق قانون أعيان أملاك الدولة الصادر في 22أفريل 1863المتضمن تحديد ملكيات الأعراش الفردية والمشاعة في الجزائر إبان الاحتلال الفرنسي، علما أن هذا المرسوم تم التمهيد له بموجب القانون الصادر في 16جوان 1851المتعلق بتأسيس الملكية العقارية في الجزائر. هذه المخططات لم تعد تعكس الوضعية القانونية الحقيقية لهذه الأراضي وهو ما ينعكس سلبا على مسألة تحديد الطبيعة القانونية للأراضي غير المبنية المستوعبة لمشاريع الترقية العقارية، كما أن تأخر اعداد المسح العام للأراضي وعدم تحيين سجلات أملاك الدولة جعل مديريات أملاك الدولة تستمر في الاعتماد على هذه المخططات(بن محمد، 2012، صفحة 15). وتجدر الإشارة إلى أن بنود القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 14ماي 2011،المعدل والمتمم، لم تشر إلى شرط أن تكون الأرضية المعنية بالتنازل غير مخصصة أوفي طور التخصيص لفائدة مصالح معينة، علما أن التخصيص في مجال استعمال وتسيير الأملاك الوطنية الخاصة يعد أسلوبا غير ناقل للملكية العقارية الهدف منه تسيير الأملاك الوطنية الخاصة، وهو عبارة عن قرار إداري(سلطاني، 2010، صفحة 192)،يوضع بموجبه ملك وطني خاص تملكه الدولة أو جماعة إقليمية تحت تصرف دائرة وزارية أو مصلحة عمومية أو مؤسسة عمومية تابعة لأحدهما قصد تمكينها من أداء المهمة المسندة إليها(المادة 82من القانون رقم 90/30المؤرخ في 01ديسمبر 1990المعدل والمتمم بالقانون رقم 08/14المؤرخ في 20جويلية 2008المتضمن قانون الأملاك الوطنية)، وفي هذا السياق فإن عدم ذكر هذا الشرط هو أمر منطقي لأن المشرع الجزائري ضمن أحكام المادة 90فقرة 01من المرسوم التنفيذي رقم 12/427الذي يحدد شروط وكيفيات إدارة وتسيير الأملاك العمومية والخاصة التابعة للدولة، أقر بيع الممتلكات العقارية التابعة للأملاك الخاصة للدولة، التي ألغي تخصيصها وفيما إذا لم تعد صالحة للمصالح والمؤسسات العمومية عن طريق المزاد العلني، أي تلك التي خرجت من دائرة الأملاك العقارية العمومية، إلا إذا كانت هناك قوانين خاصة تنص على غير ذلك، وبما أن القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 14ماي 2011المحدد لشروط وكيفيات التنازل عن قطع أرضية تابعة للأملاك الخاصة للدولة وموجهة لإنشاء برامج السكنات المدعمة من طرف الدولة، المعدل والمتمم، قد شكل الاستثناء عن القاعدة المقررة وهو أسلوب البيع بالمزاد العلني للممتلكات العقارية التابعة للأملاك الخاصة للدولة، الملغى تخصيصها وفيما إذا لم تعد صالحة للمصالح والمؤسسات العمومية، لذلك فإنه كان لا داعي من إثارة هذا الشرط والحال هذه.

الفرع الثالث: ارتباط آلية التنازل عن العقار غير المبني بنشاط الترقية العقارية المدعمة

استنادا لنص المادة 03فقرة 11من القانون رقم 11/04والذي يحدد القواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية، يقصد بالترقية العقارية، مجموعة عمليات تعبئة الموارد العقارية والمالية، وكذا إدارة المشاريع العقارية، وعليه يشمل هذا النشاط العمليات المتعلقة باقتناء وتهيئة الأرضيات بغرض البناء، انجاز البرامج السكنية، المكاتب والتجهيزات ذات الطابع الجماعي الضرورية لتسيير هذه المجمعات، إضافة إلى التدخل في الأنسجة العمرانية الموجودة لتجديدها، اعادة تأهيلها، اعادة هيكلتها أو ترميمها أو تدعيمها. إذن من خلال هذا التعريف نستنتج بأن المشرع الجزائري قد ربط مفهوم الترقية العقارية بثلاث محاور: الوعاء العقاري، الموارد المالية والمشاريع العقارية، وعليه تعتبر الترقية العقارية نشاطا عقاريا يتعلق أساسا بالقيام بإنجاز عقارات جديدة في المناطق الحضرية، مخصصة أساسا للسكن بمختلف الصيغ المقررة قانونا، ودون الإخلال بالقواعد القانونية المتعلقة بالتهيئة والتعمير، مما يؤدي إلى تطوير العقار الحضري نتيجة استغلاله من ناحية، لتلبية الاحتياجات السكنية للأفراد، ومن ناحية أخرى، تفادي التوسع العمراني على الأراضي الفلاحية، بالموازاة لكل نشاط عقاري قواعد تنظم مختلف العلاقات التي يحتاجها لنجاحه على جميع الأصعدة. والأكيد أن أهم هذه العلاقات هي تلك المتعلقة بالمتدخلين في مجال ترقية العقار، منهم المرقي العقاري، المقاول، المهندس المعماري، مكاتب الدراسات المتخصصة وكافة المتدخلين في هذا النشاط، مع فسح المجال لتمويل المشاريع العقارية المتعلقة بهذا النشاط، وذلك من خلال تنظيم عمل وسير المؤسسات المالية الفاعلة في تمويل الترقية العقارية(بخوش، 2017، صفحة 284و 285)

لقد خص القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 14ماي 2011المعدل والمتمم، صنف الترقية العقارية المدعمة للاِستفادة من التنازل على ملكية الأوعية العقارية لصالح المرقي العقاري، بينما الترقية العقارية ذات الطابع التجاري فتخضع فيما يتعلق بالحصول على الوعاء العقاري من طرف المرقي العقاري لإنجاز المشروع العقاري لأحكام المرسوم التنفيذي رقم 15/281المؤرخ في 26أكتوبر 2015الذي يحدد شروط وكيفيات منح الامتياز القابل للتحويل إلى تنازل على الأراضي التابعة للأملاك الخاصة للدولة والموجهة لإنجاز مشاريع الترقية العقارية ذات الطابع التجاري(الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديموقراطية الشعبية، العدد 58، المؤرخة في 04نوفمبر 2015).

لا يوجد تعريف محدد وخاص بشأن الترقية العقارية المدعمة، الفيصل في تحديدها هو عامل تدخل الدولة فيها بطريقة مباشرة أو غير مباشرة، وارتباطها بشكل كبير بفئة المرقين العقاريين العموميين، وذلك بغرض المساهمة في رفع عدد السكنات الجماعية الطابع لتحقيق مطلب السكن للمستفيدين محدودي الدخل، فهي تستفيد من تدخل الدولة بطريقة مباشرة، وذلك من خلال منح مساعدة مالية لاقتناء سكن جماعي لصالح المواطنين الذين لا تتجاوز مداخيلهم مبلغا محددا قانونا بالرجوع إلى عدد معين من المرات من الأجر الوطني الأدنى المضمون، ومثال ذلك اشتراط المشرع الجزائري في الشخص الذي يريد طلب الحصول على سكن في إطار صيغة البيع بالإيجار أن تكون مداخيله لا تتجاوز خمس مرات الأجر الوطني الأدنى المضمون، وفي مثال آخر يتعلق بصيغة السكن الترقوي العمومي فيشترط المشرع في الشخص أن يفوق دخله ست مرات ويقل أو يساوي اثني عشر مرة الدخل الوطني الأدنى المضمون،كما تمتاز الترقية العقارية المدعمة بتدخل الدولة بطريقة غير مباشرة، وذلك من خلال فرض إعفاءات ضريبية من شأنها تخفيف العبء على المرقين العقاريين وطالبي السكن، وتخفيض سعر الأراضي التي تم التنازل عنها لفائدة المرقي العقاري والتي جسد فوقها المشروع السكني وفق التنظيم الساري المفعول(بوستة، 2013، صفحة 462)، بتعبير آخر، كل عمليات الترقية العقارية التي هي محل دعم من قبل الدولة تعتبر عمليات تكتسي طابعا اجتماعيا، ومن ثم تستفيد من التخفيض في سعر التنازل عن الأوعية العقارية المخصصة لإنجاز المشاريع السكنية ذات الطابع الاجتماعي(المذكرة رقم 962الصادرة عن المديرية العامة للأملاك الوطنية بتاريخ 20فيفري 2001والمتعلقة بالترقية العقارية ذات الطابع الاجتماعي فيما يخص التخفيضات المطبقة على سعر التنازل).

المبحث الثاني: كيفيات التنازل عن العقار غير المبني الموجه لإنجاز السكن الجماعي المدعم والصيغ السكنية المعنية به

يقصد بالسكن في مفهومه الضيق، ذلك البناء المادي الملموس، الذي یتألف من الحیطان والسقف الذي تقع عليه عین الإنسان، أما السكن في مفهومه الواسع، فهو لا یقتصر على مجموعة الجدران الأربعة وما يعلوها من السقف، بل يمتد لما یشتمل عليه من التسهيلات التي يقدمها له المجتمع، لكي یقبل الإنسان على العیش في هذا المبنى بكل راحة واستقرار(نقاز، 2012، صفحة 02). ولأن بناء مسكن هو استثمار مكلف بالنسبة للفرد فقد عمد المشرع الجزائري إلى التنويع من الصيغ السكنية خاصة الجماعية النمط ذات الطابع الاجتماعي، بغرض توفير السكن لأكبر شريحة من المواطنين، زيادة على ذلك تم إقرار آلية التنازل عن الأرضية غير المبنية التابعة للأملاك الخاصة للدولة لفائدة المرقي العقاري، والتي أنجز فوقها مشروعه السكني الجماعي المدعم من طرف الدولة، حيث أن هذا التنازل عن الأرضية، لا يتم إلا بناء على مجموعة من الإجراءات النظامية القانونية، نظم أحكامها ومقتضياتها القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 14ماي 2011، المعدل والمتمم. من خلال هذا المبحث سيتم التطرق إلى كيفيات التنازل عن الوعاء العقاري غير المبني في مجال إنجاز السكنات الجماعية المدعمة من طرف الدولة (المطلب الأول) ثم الحديث عن مختلف الصيغ السكنية المعنية به (المطلب الثاني).

المطلب الأول: كيفيات التنازل عن العقار غير المبني الموجه لإنجاز السكن الجماعي المدعم

تضمن القرار الوزاري المؤرخ في 14ماي 2011، المعدل والمتمم، مجموعة الإجراءات النظامية التي ينبغي اتباعها بغرض التنازل عن العقار غير المبني محل اِنجاز سكنات جماعية مستفيدة من دعم الدولة، حيث أن هذا التنازل يقوم على أساس تحديد القيمة التجارية لهذه العقارات بناء على التقييم الذي تنجزه إدارة أملاك الدولة المختصة(بن محمد، 2012، صفحة 10)،لذلك ومن خلال هذا المطلب سيتم إدراج مختلف هذه الإجراءات والتي يمر بها العقار غير المبني المتنازل عنه لفائدة المرقي صاحب البرنامج السكني المستفيد من دعم الدولة.  

الفرع الأول: دراسة طلبات المرقين العقاريين الخاصة باِقتناء الوعاء العقاري

على خلاف المادة 05من القرار الوزاري المؤرخ في 14ماي 2011التي كانت تقر بأن المدير الولائي المكلف بالسكن يقوم بإطلاق دعوة مشاركة لفائدة المرقين العقاريين المهتمين بالحصول على الأوعية العقارية غير المبنية لإنجاز برامج سكنية مدعمة من طرف الدولة على أساس بطاقة تعيين القطعة الأرضية التابعة للأملاك الخاصة للدولة وكذا نموذج دفتر الشروط النموذجي للمشروع الملحق بأحكام القرار الوزاري المؤرخ في 14ماي 2011،فإنه وبعد الغاء نص هذه المادة(المادة 05 من القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 14 ماي 2011 ألغيت بموجب المادة 09 من القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 25 أفريل 2018 الذي يعدل ويتمم القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 14 ماي 2011، الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية،العدد 58،المؤرخة في 03 أكتوبر 2018)،أقر المشرع الجزائري من خلال التعديل الذي مس أحكام القرار الوزاري المؤرخ في 14ماي 2011، بموجب القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 25أفريل 2018،بأن كل مرقي عقاري مهتم بالحصول على المشروع السكني المزمع إنجازه، مطالب بالترشح لهذه العملية، وذلك من خلال قيامه بإرسال طلب اقتناء القطعة الأرضية التابعة لأملاك الدولة المعنية إلى الوالي المختص إقليميا، مصحوبا بملف معد في ستة نسخ متكون من:(المادة 02من القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 25أفريل 2018، التي تعدل وتتمم المادة 06من القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 14ماي 2011المحدد لشروط وكيفيات التنازل عن قطع أرضية تابعة للأملاك الخاصة للدولة وموجهة لإنشاء برامج السكنات المدعمة من طرف الدولة)

- دفتر شروط المشروع الموقع عليه قانونا والمتضمن تعهد المرقي العقاري بالتكفل بالخصائص التقنية الخاصة، وفي حال تعلق الأمر بصيغة السكن الترقوي المدعم، فيطالب المرقي العقاري المترشح بوضع وتقديم شروط تنفيذ مشروع السكن الترقوي المدعم، المنصوص عليه في القرار المؤرخ في 30جانفي 2018والذي يحدد الخصائص التقنية المطبقة على اِنجاز السكن الترقوي المدعم.

- بطاقة تقنية لمشروع السكن الترقوي المدعم المحدد في الملحق الثاني بهذا القرار.

- اعتماد ممارسة مهنة المرقي العقاري إضافة إلى شهادة التسجيل في الجدول الوطني للمرقين العقاريين ونسخة من الانتساب مسلمة من طرف صندوق الضمان والكفالة المتبادلة للترقية العقارية سارية المفعول.

- شهادة صادرة عن صندوق الضمان والكفالة المتبادلة للترقية العقارية تبين التعهدات الجارية للمرقي العقاري فيما يتعلق بالبيع على التصاميم.   

-السجل التجاري وكذلك الأنظمة الأساسية للمرقي العقاري عند الاقتضاء. 

- تصريح يبين مؤهلات المرقي العقاري المترشح في مجال إنجاز المشاريع العقارية.

- شهادة صادرة عن المديرية الولائية للسكن، عند الاقتضاء تبين العمليات المتممة.

بعد اِيداع طلب الاقتناء رفقة الملف المطلوب قانونا يتم اخضاع طلب الاقتناء للدراسة من قبل اللجنة التقنية الولائية، هذه اللجنة التي يمسك أمانتها المدير الولائي المكلف بالسكن تتكون من الرئيس ويتولى هذا المنصب الوالي أو ممثله، إلى جانب الأعضاء، حيث تشمل القائمة ممثلا عن المجلس الشعبي الولائي، مدير أملاك الدولة، مدير السكن، مدير التعمير والهندسة المعمارية والبناء، ممثل عن الصندوق الوطني للسكن، مدراء كل من: التخطيط وتهيئة الإقليم، التنظيم والشؤون العامة، الأشغال العمومية، الري، المناجم والصناعة، رئيس المجلس الشعبي البلدي المعني(المادة 04من القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 25أفريل 2018، التي تعدل وتتمم المادة 08من القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 14ماي 2011المحدد لشروط وكيفيات التنازل عن قطع أرضية تابعة للأملاك الخاصة للدولة وموجهة لإنشاء برامج السكنات المدعمة من طرف الدولة).

عملية اِختيار المرقي العقاري للحصول على المشروع تختص بها اللجنة التقنية الولائية الموضوعة تحت سلطة الوالي، حيث يقع هذا الاختيار على المرقين العقاريين الذين بإمكانهم اِثبات ضمانات كافية لإنجاز المشاريع العقارية في أحسن الظروف فيما يتعلق بالنوعية والأجل، كما ينبغي أن تتلاءم قدرة المرقي العقاري مع حجم المشروع(المادة 03من القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 25أفريل 2018، التي تعدل وتتمم المادة 07من القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 14ماي 2011المحدد لشروط وكيفيات التنازل عن قطع أرضية تابعة للأملاك الخاصة للدولة وموجهة لإنشاء برامج السكنات المدعمة من طرف الدولة)،وتجدر الإشارة إلى أن المشرع لم يحدد المهلة الزمنية الممنوحة لهذه اللجنة من أجل اِختيار المرقي العقاري، على إثر تعديله لأحكام نص المادة 06من القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 14ماي 2011الذي يحدد شروط وكيفيات التنازل عن قطع أرضية تابعة للأملاك الخاصة للدولة وموجهة لإنشاء برامج السكنات المدعمة من طرف الدولة، بموجب المادة 02من القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 25أفريل2018،حيث كانت مدة إخضاع طلب الاقتناء للدراسة، لا تتجاوز خمسة عشر يوما من تاريخ إيداع الطلب.

إذن بناء على المحددات السابقة الذكر تقوم اللجنة التقنية الولائية باقتراح المرقي العقاري أو المرقين العقاريين المعنيين على الوالي المختص إقليميا، هذا الأخير ينبغي عليه موافاة المرقين العقاريين المترشحين في أجل لا يتعدى ثلاثين يوما على الأكثر، إبتداء من تاريخ إيداع الملف كاملا برد، يوضح فيه حسب الحالة بأن طلبه قد تم قبوله حسب الشروط المنصوص عليها في دفتر شروط المشروع، أو أنه قد تم قبوله على أساس ملاحظات تقنية ويتوجب رفعها في أجل تحدده اللجنة، نظرا لطبيعتها وأهميتها أو أن طلبه مرفوض مع تسبيبه، ليقوم الوالي خلال خمسة عشر يوما الموالية، بتبليغ قرار التصريح بالتنازل للمرقي العقاري المتحصل على صفقة إنجاز المشروع السكني(المادة 09من القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 14ماي 2011، وكذلك المادة 05من القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 25أفريل 2018التي تعدل وتتمم المادة 10من القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 14ماي 2011). غير أنه ثمة ملاحظة حول مدى إمكانية سريان هذا الإجراء في حالة احتفاظ وزارة السكن والعمران بحصص من البرامج الترقوية الجماعية النمط المدعمة من طرف الدولة لفائدة المرقين العقاريين العموميين، كديوان الترقية والتسيير العقاري المشرف على اِنجاز صيغة العمومي الإيجاري، المؤسسة الوطنية للترقية العامة المكلفة بالإشراف على اِنجاز صيغة الترقوي العمومي والوكالة الوطنية لتحسين السكن وتطويرهالمكلفة بالإشراف على اِنجاز صيغة البيع بالإيجار؟

بمقتضى المذكرة رقم 4647الصادرة في 12ماي 2013عن المديرية العامة للأملاك الوطنية والمتعلقة بالتنازل عن الأراضي التابعة للأملاك الخاصة للدولة الموجهة لإنجاز مشاريع الترقية العقارية ذات الطابع الاجتماعي والدفع بالتقسيط، تم الإقرار بأن مصالح أملاك الدولة المختصة إقليميا مطالبة باستكمال إجراءات التنازل عن الأراضي التابعة للدولة دون اللجوء إلى إجراء اِختيار مرقي عقاري ينجز البرنامج السكني الاجتماعي المدعم من طرف الدولة متى احتفظت وزارة السكن والعمران بحصص من البرامج الترقوية الجماعية النمط المدعمة من طرف الدولة لفائدة المرقين العقاريين العموميين، شريطة أن يكون التنازل مرخصا قانونا بموجب قرار ولائي.

الفرع الثاني: اعداد العقد الإداري المتضمن قرار التنازل عن الوعاء العقاري

استنادا لنص المادة 11من القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 14ماي 2011الذي يحدد شروط وكيفيات التنازل عن قطع أرضية تابعة للأملاك الخاصة للدولة وموجهة لإنشاء برامج السكنات المدعمة من طرف الدولة، المعدل والمتمم، ينبغي على المرقي العقاري المتحصل على قرار التصريح بالتنازل أن يقدم إلى المدير الولائي المكلف بالسكن ملف تنفيذ هذا المشروع مصحوبا بالرأي التقني للمصالح الولائية المكلفة بالعمران وكذلك تأشيرة هيئة المراقبة التقنية للبناء وذلك خلال أجل يتناسب وأهمية المشروع تحدده اللجنة التقنية شريطة ألا يتجاوز مدة خمسة أشهر، علما أنه إنه إذا تقرر اِنجاز محلات تستعمل حصريا كمواقف سيارات في الطوابق تحت الأرضية بغرض إيجارها أو بيعها من طرف المرقي العقاري، فإنه ينبغي أن تظهر هذه المحلات في الجدول الوصفي للتقسيم، كحصة وحيدة غير قابلة للتقسيم لكل طابق تحت أرضي، وتجدر الإشارة إلى أنالجدول الوصفي للتقسيم، عبارة عن وثيقة تقنية تمكن من تحديد تقسيم العقار الخاضع لقواعد الملكية المشتركة انطلاقا من التنظيم الذي يضعه نظام الملكية المشتركة، بحيث يتم تعيين حدود ومضمون كل جزء من أجزاء العقار المبني موضوع الملكية المشتركة في هذه الوثيقة(الوكاري، 2008، صفحة 176)، أما الحصة في إطار الملكية العقارية المشتركة فتشتمل على جزء خاص ونصيب خالص في الأجزاء المشتركة والتي تخضع لشيوع إجباري تبعي (المادة 743 من الأمر رقم 75/58 المؤرخ في 26 سبتمبر 1975 المتضمن القانون المدني،المعدل والمتمم، الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديموقراطية الشعبية،العدد 78،المؤرخة في 30 سبتمبر 1975).

وبعد تسديد المرقي العقاري لسعر التنازل والمصاريف المرتبطة بمعاملة تحرير العقد تعد مصالح أملاك الدولة المختصة إقليميا بصفتها موثقة الدولة وقبل أن تسلم هذا العقد الإداري الذي يكرس عملية التنازل في أجل ثلاثين يوما مرفقا بدفتر الشروط لصالح المرقي العقاري المعني(المادة 06من القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 25أفريل 2018التي تتمم المادة 12من القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 14ماي 2011الذي يحدد شروط وكيفيات التنازل عن قطع أرضية تابعة للأملاك الخاصة للدولة وموجهة لإنشاء برامج السكنات المدعمة من طرف الدولة)، يجب أن يخضع هذا العقد الناقل لملكية الأرضية من الدولة إلى المرقي العقاري المستفيد من التنازل إلى عملية الشهر العقاري، لكون أن هذا العقد الإداري لا يكون له أثر بين أطرافه إلا من تاريخ إشهاره في مجموعة البطاقات العقارية على مستوى المحافظة العقارية المختصة إقليميا(المادة 16من الأمر رقم 75/74المؤرخ في 12نوفمبر 1975المتضمن اِعداد مسح الأراضي العام وتأسيس السجل العقاري، المعدل والمتمم، الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديموقراطية الشعبية، العدد 92، المؤرخة في 18نوفمبر 1975)، الأكثر من ذلك هذا العقد الإداري لا وجود له بالنسبة للغير إلا من تاريخ إشهاره في مجموعة البطاقات العقارية على مستوى المحافظة العقارية المختصة إقليميا(المادة 92من القانون رقم 17/11المؤرخ في 27ديسمبر 2017المتضمن قانون المالية لسنة 2017التي عدلت المادة 15من الأمر رقم 75/74المؤرخ في 12نوفمبر 1975المتضمن اعداد مسح الأراضي العام وتأسيس السجل العقاري، الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديموقراطية، العدد 76، المؤرخة في 28ديسمبر 2017). وفي حال ما إذا كان هذا العقد يتضمن اِقتناء أرضية موجهة لإنجاز برنامج سكني مستفيد من دعم الدولة لاسيما السكن الاجتماعي التساهمي الذي تحول إلى صيغة السكن الترقوي المدعم خلال سنة 2010، وكذلك السكن في إطار البيع بالإيجار، فهو عقد معفى من رسم الإشهار العقاري(المادة 22 من القانون رقم 04/21 المؤرخ في 29 ديسمبر 2004 والذي يتضمن قانون المالية لسنة 2005، الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديموقراطية الشعبية، العدد 85، المؤرخة في 30 ديسمبر 2004).           

بالموازاة فقد رخص المشرع الجزائري ضمن أحكام القانون رقم 11/16المؤرخ في 28/12/2011المتضمن قانون الماليةلسنة2012، لقابضي أملاك الدولة منح جدول زمني لتسديد بالتقسيط سعر التنازل عن الأراضي التابعة لأملاك الدولة والموجهة لإقامة برامج سكنات مدعمة من الدولة والممنوحة لمرقيين عموميين أو خواص يعبرون عن حاجتهم، وفي كل الأحوال ينبغي تسديد سعر التنازل كليا قبل تسليم السكنات المنجزة للمستفيدين منها(المادة 59من القانون رقم 11/16المؤرخ في 28/12/2011المتضمن قانون المالية لسنة 2012، الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديموقراطية الشعبية، العدد 72، المؤرخة في 29ديسمبر 2011). تجسيدا لهذه التدابير التحفيزية وضعت المديرية العامة للأملاك الوطنية جدولا وطنيا يتعلق بالدفع بالتقسيط لفائدة المرقين العقاريين العموميين، أو الخواص، الذين ينجزون برامج سكنية مدعمة متى عبروا عن رغبتهم في الاِستفادة من هذه التدابير، بحيث يتعين على المرقي العقاري المستفيد وقبل اعداد عقد الملكية دفع 10%من سعر التنازل بعد تطبيق التخفيض في سعر الأرضية ثم دفع المبلغ المتبقي على خمسة أقساط، الأول بعد انتهاء مدة التأجيل المحددة باثنتي عشر شهرا من تاريخ دفع الحصة الأولية في حين الأقساط الأخرى تدفع كل ستة أشهر، ومتى أبدى المرقي العقاري رغبته في الدفع الكلي للرصيد المتبقي فإن مصالح أملاك الدولة المختصة إقليميا ملزمة بإنهاء حالة الدفع بالتقسيط وقبول دفع باقي السعر مع تسليم المرقي العقاري المعني ابراء الدفع(المذكرة رقم 4647الصادرة عن المديرية العامة للأملاك الوطنية بتاريخ 12ماي 2013والمتعلقة بالتنازل عن الأراضي التابعة للأملاك الخاصة للدولة الموجهة لإنجاز مشاريع الترقية العقارية ذات الطابع الإجتماعي والدفع بالتقسيط).أما في حال عدم اِحترام المرقي العقاري المشتري المتحصل على قرار التصريح بالتنازل والصادر عن الوالي المختص إقليميا لبنود دفتر الشروط، فإنه وبعد توجيه إعذارين له برسالة موصى بها مع إشعار بالاِستلام من طرف المدير الولائي المكلف بالسكن، وبقاء الوضع على حاله، يقوم مدير أملاك الدولة للولاية المختص إقليميا برفع دعوى قضائية بطلب من مدير الولاية المكلف بالسكن، تهدف هذه الدعوى القضائية إلى اسقاط الحقوق العينية العقارية عن المرقي العقاري المخل بالتزاماته(المادة 08 من القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 25 أفريل 2018 المعدل والمتمم للقرار الوزاري المشترك المؤرخ في 14 ماي 2011 الذي يحدد شروط وكيفيات التنازل عن قطع أرضية تابعة للأملاك الخاصة للدولة وموجهة لإنشاء برامج السكنات المدعمة من طرف الدولة)،وحلول صندوق الضمان والكفالة المتبادلة في الترقية العقارية محل المرقي المخل بالتزاماته، طبقا لأحكام المرسوم التنفيذي رقم 14/181المؤرخ في 05جوان 2014الذي يحدد شروط حلول صندوق الضمان والكفالة المتبادلة في الترقية العقارية محل مقتني الأملاك العقارية المغطاة بضمان الترقية العقارية، وكيفيات ذلك(الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديموقراطية الشعبية، العدد 37، المؤرخة في 19جوان 2014)،وللمرقي العقاري الحق في أن يطلب بالمقابل تعويضا عن الفسخ يحدد كما يأتي:

01- في حال ما إذا تم الفسخ قبل انطلاق الأشغال، فيكون التعويض مساويا لثمن البيع، مع اقتطاع نسبة 10%، كأضرار وفوائد جزافية.

02- إذا تم الفسخ بعد البدء في الأشغال، فإن التعويض المذكور أعلاه، يضاف إليه مبلغ يساوي القيمة المضافة للعقار، المحددة من طرف مصالح إدارة أملاك الدولة، والناتجة عن الأشغال المنجزة بانتظام، دون أن يفوق هذا المبلغ قيمة مواد البناء وسعر اليد العاملة المستخدمة.

إن آلية التنازل المقررة بمقتضى أحكام القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 14ماي 2011الذي يحدد شروط وكيفيات التنازل عن قطع أرضية تابعة للأملاك الخاصة للدولة وموجهة لإنشاء برامج السكنات المدعمة من طرف الدولة، المعدل والمتمم، تتم على أساس تحديد القيمة التجارية لهذه العقارات، بناء على عملية التقييم الذي تنجزه إدارة أملاك الدولة المختصة من خلال استخراج معاملات ونسب حسابية، غير أنه بسبب وجود نقص في التكوين والتأهيل لدى الأعوان المكلفين بإجراء التقييم العقاري فإنهم يعتمدون تلقائيا على المعاملات والنسب الواردة كأمثلة في ملحقات التعليمات التوضيحية الصادرة عن المديرية العامة للأملاك الوطنية مما يترتب عنه تقديم نتائج غير صحيحة وغير واقعية. كما أن تطبيق آلية التنازل في مجال نشاط الترقية العقارية المدعمة يصطدم بمشكل ندرة العقار المملوك ملكية خاصة للدولة في بعض الولايات الكبرى من الوطن إضافة إلى بطء عملية توفير السندات المثبتة لملكية الدولة للعقارات الموجهة لنشاط الترقية العقارية على العموم بسبب عدم جرد الذمة العقارية للدولة بشكل تام(بن محمد، 2012، صفحة 16).

زيادة على ذلك، فقد اعترض جمع كبير من المرقين العقاريين حول طريقة تقييم القطع الأرضية موضوع التنازل، وذلك بطلبهم استبعاد من عملية التنازل ما تتضمنه القطع من مساحات خضراء ومداخل، مواقف السيارات وخاصة الطرق، وبموجب التعليمة رقم 3411الصادرة عن المديرية العامة للأملاك الوطنية المؤرخة في 16أفريل 2008، فقد تم التصريح بأن الاستثناء ينحصر فقط على محطات توليد الكهرباء، خزانات المياه، المدارس، الحدائق العامة، أما الأجزاء الأخرى، حتى وإن كانت غير قابلة للتعمير كالمساحات الخضراء، فلا يمكن أن تكون مستثناة لأنها ستشكل مستقبلا الأجزاء المشتركة من الصنف الثاني والمعبر عنها بنسبة1000 ضمن الجدول الوصفي للتقسيم، أما الطرق العمومية فإذا كانت الأرضية محل التنازل تندرج ضمن مخطط شغل الأراضي، فيجب تحديد مساحة التنازل، وفي حالة وجود مخطط شغل الأراضي مصادق عليه فهنا تستثنى مباشرة كونها محددة ضمن المخطط، وهذا الإشكال لا يمكن إثارته في حالة السكنات الريفية كون أن الحصص المجزأة يتم التنازل عنها حصة بحصة. كما كشفت المديرية العامة للأملاك الوطنية بموجب التعليمة رقم 1611المؤرخة في 18فيفري 2013، عن عدم احتساب أثناء التقييم الأقبية غير المهيأة والتي لا تتوفر على مداخل مستقلة، والتي تستلزم عملية بيعها أن تكون مرافقة للمحلات، لأن إنشاءها كان لأسباب تقنية تتعلق بطبيعة التربة وتضاريس الأرضية(عمور، 2017، صفحة 171و 172)، وبموجب المذكرة رقم 4647الصادرة في 12ماي 2013المتعلقة بالتنازل عن الأراضي التابعة للأملاك الخاصة للدولة الموجهة لإنجاز مشاريع الترقية العقارية ذات الطابع الاجتماعي والدفع بالتقسيط، تم الإقرار بأنه إذا تضمن المشروع السكني المدعم محلات أخرى ذات طابع تجاري، مهني أو حرفي فإن مساحة الأرض التي تعود نسبيا لهذه المحلات يجب أن تستبعد من التخفيض المقرر على سعر الأرضية محل التنازل لفائدة المرقي العقاري.

المطلب الثاني: الصيغ السكنية المدعمة ذات الطابع الجماعي المعنية بآلية التنازل في منح الوعاء العقاري غير المبني

تعنى الصيغ السكنية المدعمة ذات الطابع الجماعي بآلية التنازل في منح الوعاء العقاري غير المبني بغرض اِنجازها من طرف المرقي العقاري، والمقرر بموجب مقتضيات القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 14ماي 2011،المعدل والمتمم، ووفق اشتراطات معينة،علما أن هذا التنازل يتم بعد إتمام إنجاز السكنات المعنية به واثبات ذلك الإنجاز، حيث تمتاز هذه السكنات الجماعية، أو بالأحرى البنايات ذات الطابع الجماعي(سعيدي و آخرون، 2012)بأنها على العموم عبارة عن عمارات تضم عدة شقق كأجزاء خاصة إلى جانب الأجزاء المشتركة كالسلالم والحيطان الأساسية للبناء وغيرها(سعيدي و آخرون، 2012).يخضع المستفيدون من السكن المدعم ذو الطابع الجماعي المعني بآلية التنازل في منح الوعاء العقاري غير المبني عند شغلها إما لقواعد الملكية المشتركة المنظمة بموجب أحكام المرسوم التنفيذي رقم 14/99المؤرخ في 04مارس 2014الذي يحدد نموذج الملكية المشتركة المطبق في مجال الترقية العقارية(الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديموقراطية الشعبية، العدد 14، المؤرخة في 16مارس 2014)،أو إلى عقد الإيجار المنظم بمقتضى أحكام المرسوم التنفيذي رقم 08/142المؤرخ في 11ماي 2008الذي يحدد قواعد منح السكن العمومي الإيجاري(الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديموقراطية الشعبية، العدد 24، المؤرخة في 11ماي 2008). من خلال هذا المطلب سنتناول مختلف الصيغ السكنية المدعمة ذات الطابع الجماعي والمعنية بآلية التنازل في منح الوعاء العقاري غير المبني لفائدة المرقي العقاري.

 

الفرع الأول: صيغة السكن الترقوي المستفيدة من دعم الدولة

تعنى صيغة السكن الترقوي المستفيدة من دعم الدولة بآلية التنازل عن الوعاء العقاري غير المبني لفائدة المرقي العقاري، حيث تشتمل هذه الصيغة على صنفين اثنين، الأول يطلق عليه تسمية صيغة الترقوي العمومي، أما الثاني فيتمثل في صيغة السكن الترقوي المدعم.

أولا - صيغة السكن الترقوي العمومي: استنادا لأحكام المادة 13من القانون رقم 11/04المحدد للقواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية، تم إصدار المرسوم التنفيذي رقم 14/203المؤرخ في 15جويلية 2014الذي يحدد شروط وكيفيات شراء السكن الترقوي العمومي، المعدل والمتمم(الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديموقراطية الشعبية، العدد 44، المؤرخة في 27جويلية 2014)، حيث يعتبر هذا السكن مشروعا عقاريا ذو صالح عام يستفيد من إعانة الدولة ويندرج ضمن طائفة السكن الجماعي، مخصص لكل من لا يملك أو لم يسبق له أن ملك هو أو زوجه ملكية تامة، عقارا ذا استعمال سكني أو قطعة أرض صالحة للبناء إضافة إلى أنه لم يستفد هو أو زوجه من مساعدة مالية مقدمة من طرف الدولة لبناء سكن أو شرائه(المادة 08من المرسوم التنفيذي رقم 14/203المؤرخ في 15جويلية 2014الذي يحدد شروط وكيفيات شراء السكن الترقوي العمومي)، ويفوق دخله ست مرات ويقل عن ثلاثين مرة الدخل الوطني الأدنى المضمون أو يساويه، كما يمكن كذلك للمواطنين الجزائريين المقيمين بالخارج، المسجلين بصفة قــانـونـيـة لــدى الممثليات الــدبلــومـاسيــة والــقــنصلــيــة الجزائرية، الــذيــن تــفــوق مداخيلهم ثـلاثين مرة الدخل الوطني الأدنى المضمون طلب الحصول على سكن في إطار هذه الصيغة، وحتى الذين تقل مداخيلهم عـن ست مرات الدخل الوطني الأدنى المضمون، بشرط أن يكفلهم ماليا شخص له صفة قرابة من الدرجة الأولى، وإن تعذر ذلك، فمن الدرجة الثانية أو الثالثة طبقا للأحكام التشريعية المعمول بها(المادتين 02و 03من المرسوم التنفيذي رقـم 18/311المؤرخ في 15ديسمبر 2018المعدل والمتمم للمرسوم التنفيذي رقم 14/203المؤرخ في 15جويلية 2003الذي يحدد شروط وكيفيات شراء السكن الترقوي العمومي، الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديموقراطية الشعبية، العدد 74، المؤرخة في 12ديسمبر 2018)، وتجدر الإشارة إلى أن المستفيدين من هذا السكن مطالبون بالخضوع لقواعد الملكية العقارية المشتركة تبعا لأحكام المرسوم التنفيذي رقم 14/99الذي يحدد نموذج الملكية المشتركة المطبق في مجال الترقية العقارية.

استنادا لنص المادة 02الفقرتين01 و03،وكذلك نص المادة 09من المرسوم التنفيذي رقم 14/203الذي يحدد شروط وكيفيات شراء السكن الترقوي العمومي، وبغرض حماية المقتنين طالبي هذه الصيغة فقد ألزم المشرع الجزائري المرقي العقاري صاحب المشروع الترقوي العمومي انتهاج تقنية البيع بعد إتمام الإنجاز لفائدة المقتنين المكتتبين في هذه الصيغة، وذلك من خلال عقد رسمي، محرر من طرف موثق يحولبموجبه المرقي العقاري الملكية التامة والكاملة للعقار المبني موضوع الصفقة لفائدة المقتني مقابل تسديده السعر المتفق عليه، ودون سواها من تقنيات البيع  المنصوص عليها ضمن أحكام القانون رقم 11/04المحدد للقواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية، كعقد حفظ الحق أو عقد البيع على التصاميم، مما يعني حرص المشرع على ضمانإتمام اِنجاز هذه السكنات واِثبات ذلك الإنجاز من طرف المرقي العقاري، وبالتالي تسوية وضعية الأرضية التي تم إنجاز المشروع فوقها، ليتمكن المرقي عند البيع من نقل ملكية البناية والأرضية في آن واحد لفائدة الملاك المقتنين. تعنى هذه الصيغة بإعانة غير مباشرة من طرف الدولة من حيث التخفيض في قيمة أو سعر الأراضي التابعة للأملاك الخاصة للدولة والموجهة لإنجاز السكنات المتعلقة بهذه الصيغة إلى جانب المحلات المخصصة حصريا للاِستعمال كمواقف للسيارات والمنجزة تحت الأرضية،حيث أن نسب التخفيض تم تحديدها وفق مقتضيات أحكام المادة 13من القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 14ماي 2011الذي يحدد شروط وكيفيات التنازل عن قطع أرضية تابعة للأملاك الخاصة للدولة وموجهة لإنشاء برامج السكنات المدعمة من طرف الدولة، المعدلة والمتممة، بموجب كل من مقتضيات المادة 03من القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 25أوت 2015، وكذلك بمقتضى أحكام المادة 07من القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 25أفريل 2018، وذلك وفق ما يلي:

*ولايات الجزائر، وهران، عنابة وقسنطينة60%.

*مقرات دوائر الولايات الشمالية 70%، أما فيما يخص البلديات الأخرى في الولايات الشمالية فنسبة التخفيض تصل إلى 75%.

*مقرات دوائر ولايات الهضاب العليا 80% أما فيما يخص البلديات الأخرى في ولايات الهضاب العليا فنسبة التخفيض تصل إلى 85%.

*مقرات دوائر الولايات الجنوبية: 90% وفيما يخص البلديات الأخرى في الولايات الجنوبية، تبلغ نسبة التخفيض 95%.

ثانيا-صيغة السكن الترقوي المدعم: يعتبر السكن الترقوي المدعم كل سكن جديد جماعي أو فردي في شكل مجمع، ينجزه المرقي العقاري المعتمد، وهو سكن موجه للطالبين المؤهلين للحصول على المساعدة المباشرة التي تمنحها الدولة لطالبي هذا السكن(المادة2من المرسوم التنفيذي رقم 18/06المؤرخ في 20جانفي 2018، يحدد مستويات المساعدة الممنوحة من الدولة لاقتناء سكن جماعي أو بناء سكن ريفي أو سكن فردي منجز في شكل مجمع في مناطق محددة في الجنوب والهضاب العليا ومستويات دخل طالبي هذه السكنات وكذا كيفيات منحها، الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية، العدد 02، المؤرخة في 21جانفي 2018)، ويتم بيعه عن طريق تقنية عقد البيع على التصاميم دون سواها من تقنيات البيع الأخرى المعترف بها ضمن أحكام القانون رقم 11/04الذي يحدد القواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية. يلزم المشرع الجزائري المرقي العقاري بإنجاز السكن الترقوي المدعم طبقا لخصائص تقنية وشروط مالية تحدد بموجب قرار مشترك بين الوزيرين المكلفين بالسكن والمالية، وتطبيقا لذلك تم إصدار القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 14ماي 2011المحدد للخصائص التقنية والشروط المالية المطبقة على إنجاز السكن الترقوي المدعم، والذي ألغي بموجب القرار المؤرخ في 30جانفي 2018المحدد للخصائص التقنية المطبقة على إنجاز السكن الترقوي المدعم(الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديموقراطية الشعبية، العدد 13، المؤرخة في 28فيفري 2018).  

وبشأن آلية التنازل المنتهجة في هذه الصيغة فإنه قد تم الإقرار وبموجبتعليمة وزارية مشتركة رقم 01بين وزير الداخلية والجماعات المحلية والتهيئة العمرانية ووزير السكن والعمران والمدينة مؤرخة في 05فيفري 2018متعلقة بكيفيات تجسيد برنامج السكنات الترقوية المدعمة بأن التخفيض يتراوح من 80% إلى 95% حسب المنطقة من سعر التنازل عن الأراضي التابعة للأملاك الخاصة للدولة(تعليمة وزارية مشتركة رقم 01مؤرخة في 05فيفري 2018صادرة عن وزارة الداخلية والجماعات المحلية والتهيئة العمرانية ووزارة السكن والعمران والمدينة متعلقة بكيفيات تجسيد برنامج السكنات الترقوية المدعمة). وهو ما يعني بأن هذه التعليمة في تحديدها لنسب تخفيض سعر التنازل عن الأرضيات التابعة للأملاك الخاصة للدولة التي ينجز فوقها مشروع صيغة السكن الترقوي المدعم تستند لأحكام المادة 03من القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 25أوت 2015،التي تتمم القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 14ماي 2011في المادة 13منه والتي بدورها عدلت وتممت بموجب أحكام المادة 07من القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 18أفريل 2018، وبالتالي فإن التخفيض على القيمة التجارية للأراضي المعنية بهذه الصيغة بالنسبة لولايات الجزائر، وهران، عنابة وقسنطينة هو 80%، وبالنسبة للبلديات التابعة لولايات الهضاب العليا والجنوب فتبلغ نسبة 95% أما بالنسبة للولايات الأخرى فتصل 90%.

الفرع الثاني: صيغة البيع بالإيجار   

يعتبر البيع بالإيجار صيغة سكنية تسمح بالحصول على مسكن بعد إقرار شرائه بملكية تامة بعد انقضاء مدة الإيجار المحددة في إطار عقد مكتوب، ويستفيد من هذه الصيغة كل مواطن لا يملك أو لم يسبق له أن تملك عقارا ذا استعمال سكني ملكية تامة، ولم يستفد كذلك من مساعدة مالية مقدمة من طرف الدولة لبناء مسكن أو لشرائه وألا يتجاوز مستوى مداخيله خمس مرات الأجر الوطني الأدنى المضمون(المرسوم التنفيذي رقم 01/105المؤرخ في 23أفريل 2001الذي يحدد شروط شراء المساكن المنجزة بأموال عمومية في إطار البيع بالإيجار و كيفيات ذلك، المعدل والمتمم بموجب المرسوم التنفيذي رقم 03/35المؤرخ في 13جانفي 2003، الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديموقراطية الشعبية، العدد 25، المؤرخة في 29أفريل 2001).یتم ابرام عقد البیع بالإیجار من الناحية العملية بموجب اتفاق طرفین أحدهما هو المستفید من المسكن، والطرف الآخر هو الوكالة الوطنیة لتحسین السكن وتطویره بوصفها مرقيا عقاريا عاما(المرسوم التنفيذي رقم 91/148المؤرخ في 12ماي 1991المتضمن احداث وكالة وطنية للسكن وتطويره، المعدل والمتمم بالمرسوم التنفيذي رقم 14/298المؤرخ في 21أكتوبر 2014، الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديموقراطية الشعبية، العدد25، المؤرخة في 29ماي 1991)، على أن یستأجر المستفید المسكن مقابل أجرة محددة ولمدة زمنية محددة، ویتملك المستفيد المستأجر العین المؤجرة بعد دفعه لجميع أقساط الإيجار المقابلة لثمن المسكن خلال المدة المتفق عليها(زايدي، 2016، صفحة 93).تحظى المساكن الجماعية المنجزة في إطار هذه الصيغة بدعم مالي إما من ميزانية الدولة أو الجماعات المحلية أو بواسطة تمويل بنكي أو تمويلات أخرى وفقا لمعايير يتم اعتمادها تتعلق بالمساحة والرفاهية، حيث يقوم وزير السكن بتحديد موقعها وعددها انطلاقا مما تم تخصيصه من أراضي بغية إنجاز المشاريع العقارية وبالتشاور مع الهيئة الحائزة على الأموال فيما يخص البرامج المنجزة بمصادر بنكية أو بتمويلات أخرى، ويتم تحديد ثمن المسكن في إطار هذه الصيغة على أساس الكلفة النهائية لانجازه، بما تتضمنه من نفقات شراء الأرض، وكذلك مصاريف التسيير التقني والإداري المتعلق بالملكية المشتركة التي تحتسب على المدة التي تسبق نقل الملكية.

وفي سياق الحديث عن نفقات شراء الأرضية التي أنجز فوق أرضيتها السكنات المتعلقة بهذه الصيغة، فإن المشرع الجزائري أقر بأنه يمنح تخفيض على القيمة التجارية على الأرضية كما هي محددة من طرف مصالح أملاك الدولة، بالنسبة لمساحة الأرض المخصصة نسبيا لمثل هذه السكنات والمحلات المخصصة حصريا كمواقف للسيارات تنجز في الطوابق تحت الأرضية،ونسب التخفيض بالنسبة لبرنامج 65000مسكن موجه للبيع بالإيجار الذي بادر به الصندوق الوطني للتوفير والاحتياط وكذلك برامج السكنات الموجهة للبيع بالإيجار فنسبة التخفيض تصل إلى 100%(المادة 03من القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 25أوت 2015المتممة للمادة 13من القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 14ماي 2011الذي يحدد شروط وكيفيات التنازل عن قطع أرضية تابعة للأملاك الخاصة للدولة وموجهة لإنشاء برامج السكنات المدعمة من طرف الدولة).

 

الفرع الثالث: صيغة السكن العمومي الإيجاري 

يعد السكن العمومي الإيجاري ذلك السكن الممول من طرف الدولة أو الجماعات المحلية، موجه فقط للأشخاص الذين تم تصنيفهم حسب مداخيلهم ضمن الفئات الاجتماعية المعوزة والمحرومة التي لا تملك سكنا أو تقطن سكنات غير لائقة ولا تتوفر لأدنى شروط النظافة(المادة 02من المرسوم التنفيذي رقم 08/142المؤرخ في 11ماي 2008الذي يحدد قواعد منح السكن العمومي الإيجاري)، ويشرف على إنجاز هذه الصيغة دواوين الترقية والتسيير العقاري الموجودة على مستوى التراب الوطني بصفتها مرقيا عقاريا عاما تحترف نشاط الترقية العقارية.

في الحقيقة، قبل الإفراج عن آلية التنازل بموجب القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 05أفريل 2003الذي يحدد لشروط التنازل عن العقارات المبنية أو غير المبنية التابعة للأملاك الخاصة للدولة والمخصصة لإنجاز عمليات تعمير أو بناء، والملغى بموجب القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 14ماي 2011، المعدل والمتمم،ثمة مشاريع سكنية عديدة تتعلق بهذه الصيغة أنجزت فوق أراضي تابعة للأملاك الخاصة للدولة بناء على قرار يقضي بتخصيص تلك الأرضية لفائدة المشاريع المتعلقة بهذه الصيغة، وبعد الإنجاز لم يتم التنازل لفائدة دواوين الترقية والتسيير العقاري، وبذلك بقيت هذه الأراضي بما فيها من مباني مصنفة ضمن أملاك الدولة الخاصة وخاضعة للنصوص القانونية المتعلقة بها، وهو ما طرح إشكالا قانونيا عند قيام أي ديوان للترقية والتسيير العقاري بالتنازل عن ملكية المسكن للمواطن، بسبب عدم حيازة الديوان لسند الملكية. ولحل هذا الإشكال تدخل المشرع الجزائري بالتنصيص ضمن أحكام قانون المالية لسنة 1999،على أنه تنقل مجانا إلى دواوين الترقية والتسيير العقاري بوصفها مرقيا عقاريا عاما كل الأراضي التابعة للأملاك الخاصة للدولة والتي إستعملت كوعاء للبناء المنجز من طرف هذه الدواوين في إطار برامج السكن الاجتماعي قبل 18نوفمبر1990،وهو تاريخ صدور القانون رقم 90/25المتعلق بالتوجيه العقاري، والتي لم تتم تسويتها عند تاريخ 31ديسمبر 1998، كما يتعين على دواوين الترقية التنازل مجانا عن الملكية لفائدة الملاك الشركاء في البنايات المعنية على المساحات التابعة للبنايات والأجزاء المشتركة كما هي محددة في المشاريع التقنية المتعلقة بإنجاز الأحياء،فيما أحيلت مسألة بيان كيفية تنفيذ هذا التدبير القانوني على التنظيم(المادة 59 من القانون رقم 98/12 المؤرخ في 31 ديسمبر 1998 المتضمن قانون المالية لسنة 1999، الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديموقراطية الشعبية، العدد 98، المؤرخة في 31 ديسمبر 1998).وتجسيدا لذلك تم إصدار المرسوم التنفيذي رقم 99/242المؤرخ في 31أكتوبر 1999المحدد لكيفيات تحويل لفائدة دواوين الترقية والتسيير العقاري الأراضي التابعة للدولة المستعملة قبل سنة 1990وشروط إعادة بيعها لفائدة الشركاء في ملكية السكنات الاجتماعية، حيث تم الإقرار بموجب هذا المرسوم بأن تحويل ملكية الأوعية العقارية لفائدة دواوين الترقية والتسيير العقاري، يتم بناءا على أي مستند إداري رسمي، يثبت استعمال الأراضي المعنية التابعة للدولة قبل هذا التاريخ، في حين تخصص الأراضي الأخرى التابعة للدولة المتوفرة،والموجهة أصلا لاستقبال تجهيزات عمومية المدمجة في محيط مخطط التهيئة بصفة نهائية لإنجاز التجهيزات العمومية(المادتين 03و 04من المرسوم التنفيذي رقم 99/242المؤرخ في 31أكتوبر 1999المحدد لكيفيات تحويل لفائدة دواوين الترقية والتسيير العقاري الأراضي التابعة للدولة المستعملة قبل سنة 1990وشروط إعادة بيعها لفائدة الشركاء في ملكية السكنات الاجتماعية، الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديموقراطية الشعبية، العدد 76، المؤرخة في 31أكتوبر 1999).

خاتمة

يعد التنازل عن الأملاك العقارية التابعة للأملاك الخاصة للدولة آلية تبناها المشرع الجزائري في إطار التأسيس لآليات قانونية من شأنها تحفيز نشاط الترقية العقارية المدعمة، بغرض توفير السكن لشريحة كبيرة من المواطنين حسب الصيغة السكنية التي يمكنهم الاِكتتاب فيها، خاصة وأن واقع عملية الحصول على العقار من طرف المرقي العقاري تتسم بالصعوبة نتيجة ارتفاع سعره بسبب الندرة والمضاربة العقارية مما ينعكس سلبا على سعر الوحدة السكنية.

يعدّالتنازل آلية قانونية تكتسي طابعا خاصا تلجأ إليه الدولة موضوعه نقل ملكية أملاك عقارية غير مبنية تملكها ملكية خاصة إلى المرقي العقاري، بمناسبة إنجازه لمشروع سكني جماعي مستفيد من دعم الدولة، بناء على دفتر شروط وبمقابل محدد قانونا، وفي بعض الحالات يتم نقل ملكية هذه العقارات غير المبنية مجانا، كما هو الحال في صيغةالسكن العمومي الإيجاري وكذلك صيغةالبيع بالإيجار، حيث تصل نسبة التخفيض في سعر الأرضية محل إنجاز المشروع السكني الجماعي إلى 100%، كما لا ينبغي أن نعتبر أن التنازل يتم بشكل آلي بمجرد اختيار المرقي العقاري متى قدم ضمانات كافية لإنجاز المشروع العقاري في أحسن الظروف فيما يتعلق بالنوعية، الأجل ومواءمة قدرة المرقي العقاري مع حجم المشروع، بل هو حسب مستجدات القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 14ماي 2011، المعدل والمتمم، تنازل معلق على شرط الإنجاز واثبات هذا الإنجاز يتم بتقديم المرقي العقاري المعني للمدير الولائي المكلف بالسكن ملف تنفيذ هذا المشروع، مصحوبا بالرأي التقني للمصالح الولائية المكلفة بالعمران، وكذلك تأشيرة هيئة المراقبة التقنية للبناء وذلك خلال أجل يتناسب وأهمية المشروع تحدده اللجنة التقنية، شريطة ألا يتجاوز مدة خمسة أشهر، أو اللجوء إلى الفسخ القضائي بعد اعذار المرقي العقاري في حال إخلاله باِلتزاماته، وحلول صندوق الضمان والكفالة المتبادلة في الترقية العقارية محل المرقي المخل باِلتزاماته طبقا لأحكام المرسوم التنفيذي رقم 14/181المحدد لشروط حلول صندوق الضمان والكفالة المتبادلة في الترقية العقارية محل مقتني الأملاك العقارية المغطاة بضمان الترقية العقارية، وهذه المسائل المتداركة من طرف المشرع الجزائري والمتعلقة بشرط الإنجاز واللجوء إلى الفسخ القضائي كانت قد شكلت ثغرات قانونية في إطار القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 05أفريل 2003الملغى بأحكامالقرار الوزاري المشترك المؤرخ في 14ماي 2011، المعدل والمتمم، وبذلك فإنه من شأن هذه الآلية أن تساهم في تنوع العرض السكني المدعم من طرف الدولة، من حيث الكم والتحكم في سعر الوحدات السكنية، إضافة إلى ضمان تحقيق الاِئتمان العقاري، لكون أن سند ملكية أرضية البناية ثابت وقانوني، محرر من طرف مصالح أملاك الدولة المختصة إقليميا بصفتها موثقة الدولة، ينتقل بموجبه حق ملكية الوعاء العقاري من الدولة إلى المرقي العقاري، فالملاك الشركاء في البنايات ذات الطابع الجماعي، عند تسديد السعر النهائي لثمن المساكن في عقود رسمية محررة من طرف السادة الموثقين وفق التشريع الساري، وهو ما يتوافق واشتراطات أحكام المادة 40من القانون رقم 11/04الذي يحدد القواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية، والتي تلزم المرقي العقاري بضرورة أن يكون اقتناء الأوعية العقارية غير المبنية والمخصصة للبناء موضوع عقد بيع، يتم اعداده قانونا في الشكل الرسمي، وطبقا للأحكام التشريعية السارية المفعول وكذلك أحكام القانون رقم 11/04 المحدد للقواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية، غير أن تطبيق هذه الآلية تعترضها عدة معوقات ينبغي تداركها ومن أهمها:  

- تطبيق آلية التنازل في مجال نشاط الترقية العقارية المدعمة يصطدم بمشكل ندرة العقار المملوك ملكية خاصة للدولة في بعض الولايات الكرى من الوطن.

- البطء الشديد في توفير السندات المثبتة لملكية الدولة للعقارات الموجهة لنشاط الترقية العقارية على العموم بسبب عدم جرد الذمة العقارية للدولة بشكل تام.

- صعوبة تحديد الطبيعة القانونية للأراضي المستوعبة لمشاريع الترقية العقارية بسبب التأخر في إعداد المسح العام للأراضي وعدم تحيين سجلات أملاك الدولة نتيجة استمرار الاعتماد على المخططات التي أفرزها تطبيق قانون أعيان أملاك الدولة الصادر في 22أفريل 1863المتضمن تحديد ملكيات الأعراش الفردية والمشاعة في الجزائر إبان الاحتلال الفرنسي لها، والتي لم تعد تعكس الوضعية القانونية الحقيقية لهذه الأراضي. وبالتالي فإن عدم الانتهاء من عملية مسح الأراضي من شأنها التأثير سلبا على معدل تطبيق هذه الآلية.

- غالبية الأسعار المتعلقة بتقييم الأرضية المتنازل عنها لفائدة المرقي العقاري والتي تأخذ بها إدارة أملاك الدولة بعيدة عن الواقع، فهي أسعار تم وصفها بأنها أسعار إدارية، بالإضافة إلى نقص التكوين والتأهيل لدى الأعوان المكلفين بإجراء التقييم العقاري، مما يجعلهم يعتمدون تلقائيا على المعاملات والنسب الواردة كأمثلة في ملحقات التعليمات التوضيحية الصادرة عن المديرية العامة للأملاك الوطنية، وهو ما يترتب عنه تقديم نتائج غير واقعية